Покупка новой квартиры и сохранение в собственности купленной по военной ипотеке

Военная ипотека – далеко не то же самое, что и обычная. Заемщик, пока служит в армии, не должен платить ни банку, ни государству – но как только он решит уйти со службы или продать ипотечную квартиру, как на него лягут огромные обязательства. По сути, чтобы продать квартиру, купленную по военной ипотеке, ее сначала нужно полностью выкупить, а это крайне сложно и дорого. Мы расписали весь процесс шаг за шагом и расскажем, как можно провести сделку, не имея на руках несколько миллионов рублей.

Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году.

Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег.

Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.

Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:

служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.

Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас.

Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).

При этом программа военной ипотеки предполагает, что заемщик должен оставаться военнослужащим весь срок выплаты кредита – и даже дольше.

Так, при расторжении договора военной ипотеки по любой причине – при завершении службы раньше определенного срока или просто при желании продать квартиру – заемщик должен будет не только погасить остаток долга по ипотечному кредиту, но и вернуть государству все, что оно уплатило в счет ипотеки.

Не возвращать сумму долга государству можно только в нескольких случаях:

если человек служит 20 лет и больше;
если выслуга более 10 лет, а военнослужащего уволили по состоянию здоровья, при достижении предельного возраста или по сокращению штата;
если военнослужащего признали непригодным к военной службе;
военнослужащий скончался (от выплат освобождаются члены его семьи).

Соответственно, если военный решает продать квартиру до того, как наберет 20 лет выслуги, ему придется фактически выплатить полную стоимость квартиры. Увы, многие военные часто не знают этого при оформлении военной ипотеки, из-за чего потом сильно жалеют.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке: шаг за шагом

В отличие от обычного ипотечного кредита, по военной ипотеке квартира находится в залоге сразу у двух структур и по двум договорам:

в залоге банка по кредитному договору (как и любая ипотечная квартира);
в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа.

Соответственно, чтобы можно было продать ипотечную квартиру, нужно снять с нее оба обременения.

Примерный порядок действий будет таким:

уточнить полную сумму остатка задолженности по договору ипотечного кредитования в банке;
узнать сумму долга по договору целевого жилищного займа в Росвоенипотеке (подать заявление);
с учетом обеих сумм определить цену недвижимости и попытаться найти покупателя на квартиру, или найти деньги в другом источнике (например, оформить потребительский кредит в банке);
погасить оба долга – перед банком (остаток задолженности) и перед Росвоенипотекой (первоначальный взнос и все остальные внесенные суммы – если у военнослужащего нет нужной выслуги или других «льготных» условий);
получить от банка уведомление о снятии обременения;
подать в Росвоенипотеку заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу государства;
только после снятия обоих обременений можно будет заключить договор купли-продажи с покупателем и оформить регистрацию перехода права собственности.

Все это будет идти не очень быстро – каждое заявление в Росвоенипотеку будет обрабатываться до 30 дней, соответственно это минимум 2 месяца. Банк тоже снимает обременение не моментально – на это уйдет 2-3 недели.

Кстати, если вернуть Росвоенипотеке все внесенные государством платежи, и если при этом военнослужащий не увольняется, то он при желании сможет снова воспользоваться программой военной ипотеки – уже с учетом всех накопившихся за годы (и возвращенных) денег. А прослужив 20 лет, можно будет получить деньги в виде субсидии на покупку жилья.

Как уже можно было понять, главная задача – найти нужную сумму денег, чтобы погасить ими обе части долга. Ведь найти придется, ни много ни мало, полную стоимость квартиры – уже выплаченную часть отдать государству, а невыплаченную – банку. А так как квартира (даже купленная до 2020 года) стоит, скорее всего, минимум 2-3 миллиона рублей, задача для многих будет непосильной.

Где взять деньги на погашение долгов?

Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную по программе военной ипотеки, вполне реально – но на практике крайне сложно из-за необходимости найти огромную сумму денег. Но так как продажа квартиры и без того предполагает получение сопоставимой суммы, задача выглядит более-менее реально.

Так, «провернуть» все это можно тремя способами:

если есть достаточно сбережений или возможность занять нужную сумму у родственников. В этом случае проблемы нет – имеющимися деньгами можно погасить обе части долга, после чего продать квартиру (и раздать долги обратно, если это деньги родственников);
взять на эту сумму нецелевой кредит в банке. С одной стороны, военнослужащие – одни из самых платежеспособных заемщиков (стабильный иногда растущий доход на много лет вперед), но потребительский кредит на 2-3 миллиона рублей готов выдать далеко не каждый банк, да и процент по нему будет достаточно большой – выше 10% годовых. Но процент – не проблема, ведь после продажи квартиры долг можно будет полностью погасить (проценты придется оплатить за 2-3 месяца, пока будут оформляться документы);
договориться с покупателем – взять задаток и им погасить все долги, после чего подписать основной договор купли-продажи.

Третий вариант – потенциально самый дешевый (не нужно платить банку и просить родственников), но самый спорный. Основная проблема в том, что мало какой покупатель квартиры согласится проходить настолько рискованную процедуру, чтобы просто купить жилье.

Обычно советуют такой алгоритм:

продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи – в нем прописывается, как продавец получит задаток от покупателя и погасит им оба долга;
после погашения долгов обременение с квартиры снимается;
стороны подписывают основной договор купли-продажи, и покупатель передает остаток суммы.

Иногда вместо задатка рекомендуют использовать банковскую ячейку – тогда менеджер банка контролирует, как продавец гасит свои долги. Но в целом схема остается той же – обременения снимаются за счет денег, которые заранее дает покупатель.

Главная проблема в этой ситуации – практически ни один покупатель не будет просто так соглашаться отдать свои деньги на 2-3 месяца, пока продавец решает проблемы с банком и Росвоенипотекой.

А значит, продавец будет вынужден сделать скидку (если это не уникальный и безальтернативный объект недвижимости для покупателя), что уже снижает целесообразность всей сделки.

Правда, с учетом роста цен на жилье такая сделка может иметь смысл – например, если квартира по военной ипотеке 3 года назад стоила 2 миллиона рублей, а сейчас стоит все 4.

Альтернативные варианты

Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки.

Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды.

Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.

Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.

По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.

Как купить квартиру по военной ипотеке: пошаговая инструкция

Военная ипотека — льготная ипотека для военных на специальных условиях. По сути, это обычная ипотека, только вместо заемщика, первоначальный взнос и ежемесячные платежи платит государство. Деньгами военной ипотеки управляет специальная организация внутри Минобороны — ФГКУ «Росвоенипотека».

Все военные в возрасте от 22 до 45 лет могут участвовать в накопительно-ипотечной системе (НИС). У каждого участника программы есть именной накопительный счет, на который Росвоенипотека ежегодно переводит деньги — 268 465 ₽. Эта сумма одинакова для всех и каждый год индексируется.

Средства именного накопительного счета накапливаются в течение всего срока службы — максимум до 45 лет военнослужащего.

Накопительные взносы текущего года можно направить в доверительное управление Росвоенипотеке, чтобы заработать дополнительный процентный доход — до 7-9% годовых.

Начисления продолжатся даже в случае гибели военного или пропажи без вести — деньги получат ближайшие родственники.

Через 3 года после начала начислений, вы можете потратить накопленные деньги на первоначальный взнос или выплаты по ипотеке. Если у вас есть служебное жилье или своя квартира, покупку можно отложить на потом и накопить на персональном счете побольше денег.

Накопленных за пару лет денег не хватит на полную стоимость квартиры: только на первоначальный взнос. Поэтому вам надо будет решить как добрать деньги до полной стоимости квартиры: собственными накоплениями или военной ипотекой.

Если выберите второе, государство будет оплачивать ваш ежемесячный платеж. Максимально оно заплатит за ипотеку 2 486 535 млн ₽.

Через 10 лет календарной выслуги, государство передаст вам накопленные деньги: вы сможете купить жилье напрямую, если его у вас еще нет. Военный также может использовать все накопления и дополнительный доход в случае досрочного увольнения по льготным основаниям. Если вы прослужите меньше 10 лет или вас уволят в связи с неисполнением контракта, деньги вы потеряете.

Через 20 лет (в том числе в льготном исчислении) или после выхода на пенсию вы можете использовать накопленные деньги как захотите.

Вы можете забрать все деньги со счета досрочно, если у вас возникли семейные или служебные обстоятельства, проблемы со здоровьем.

Шаг 1. Станьте участником НИС

Все военные, кроме срочников, могут стать участниками НИС и копить деньги на квартиру. Не важно есть ли у вас семья, дети, квартира или накопления.

Служебное жилье тоже не лишает вас права на льготную ипотеку. Вы можете купить квартиру и продолжать жить в служебном жилье.

Автоматически участниками программы становятся:

офицеры-контрактники, поступившие на службу после 2005 г.;
выпускники военных вузов (офицеры), получившие звание после 2005 г.;
мичманы и прапорщики, прослужившие с 2005 года более 3 лет;
солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
военнослужащие из запаса.

Остальные должны подать рапорт командиру части о зачислении в участники НИС:

солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
офицеры, получившие звание ранее 2005 г.

Образец рапорта на военную ипотеку запросите по месту службы.

С 2018 г. участвовать в НИС могут также сотрудники Росгвардии, вневедомственной охраны, СОБРа и ОМОНа.

Контрактники, поступившие на службу раньше 2005 г., получат квартиру по выслуге лет, но не смогут принять участие в накопительно-ипотечной системе.

После подачи рапорта, вас внесут в реестр участников программы, присвоят уникальный идентификационный номер и откроют именной накопительный счет, на который государство и будет переводить деньги.

Шаг 2. Подайте рапорт о предоставлении свидетельства участника НИС

Подайте рапорт на имя командира воинской части о предоставлении свидетельства участника НИС. Командир отправит рапорт в Росвоенипотеку: там его проверят. Средний срок выдачи свидетельства — 2-3 месяца.

Если вы соответствуете условиям программы, вам выдадут свидетельство о праве на выдачу целевого займа на жилье (ЦЖЗ). Документ действует 6 месяцев с даты подписания (не получения!). С ним вы можете подать ипотечную заявку в банк. Если в течение полугода не успеете найти квартиру и оформить кредит, придется все повторять заново.

Шаг 3. Найдите подходящую квартиру

Когда Свидетельство о праве на ЦЖЗ окажется на руках, приступайте к поиску квартиры. Вы можете купить жилье в любом регионе России — не обязательно в том, где служите. Это могут быть:

квартира в новостройке или вторичке;
частный дом с земельным участком (купить участок без дома нельзя);
таунхаус или коттедж;
комната в коммуналке или общежитии;
квартира на стадии котлована, но только если проект аккредитован Росвоенипотекой. В этом случае обязательно заключайте предварительный договор долевого участия.

Купленное жилье перейдет в залог к банку и Росвоенипотеке. Они, скорее всего, не одобрят аварийные квартиры в ветхих домах, комнаты в общежитиях и коммуналках.

Выбирая квартиру, помните, что государство оплатит не больше 2,4 млн. ₽. Если вам нужен кредит побольше, придется доплатить собственными деньгами.

Шаг 4. Выберите банк и подпишите кредитный договор

Все крупные банки сотрудничают с Росвоенипотекой. Условия кредитования будут практически одинаковыми, но выберите тот, который предлагает наиболее выгодные для вас: ведь при досрочном увольнении ответственность за выплаты ляжет на вас.

Для заявки хватит паспорта, заявления и свидетельства участника НИС. Когда заявку одобрят, донесете остальной пакет документов, которые запросит банк, включая документы на выбранную квартиру. Когда гарантом выступает Росвоенипотека одобрение обычно просто формальность. В редких случаях отказа причиной является плохая кредитная история заемщика.

СТАНДАРТНЫЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТА

С 2018 г. действует программа рефинансирования военной ипотеки. По ней участники НИС могут снизить ставку на более комфортную.

Максимально государство выделит 2,4 ₽. Если вы оформляете кредит на большую сумму, разницу придется заплатить из собственных средств.

Шаг 5. Подпишите договор ЦЖЗ, подпишите договор купли-продажи

Когда банк одобрит квартиру, подпишите предварительныйдоговор купли-продажи. Подпишите с банком кредитный договор и договор о предоставлении целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Договор ЦЖЗ заключается в трех экземплярах: для вас, банка и Росвоенипотеки.

Откройте лицевой счет в банке, чтобы Росвоенипотека смогла перечислить туда средства с НИС.

Пакет подписанных документов банк отправит в Росвоенипотеку. Она проверит предоставленные документы из банка и юридическую чистоту квартиры. На все это уйдет до 10 дней.

Если с документами все в порядке, государство заверит их со своей стороны, отправит обратно в банк и перечислит ему первый взнос с вашего именного накопительного счета.

Последующие платежи будут проходить автоматически на счет банка.

Статус заявления можно отслеживать на сайте Росвоенипотеки по номеру свидетельства участника НИС. Когда статус сменится на «Подписано и направлено в банк», идите в банк.

В банке подпишите закладную, а потом договор купли-продажи.

Шаг 6. Оформите квартиру в собственность

Подайте документы в МФЦ: договор купли-продажи, оценка квартиры, договор ЦЖЗ, кредитный договор, закладная, выписка из ЕГРН, ДК, доверенность от банка, разрешение супруга/ги на совершение сделки, свидетельство о браке и пр.

Заплатите госпошлину за регистрацию — 2000₽. Через 5-9 рабочих дней заберите готовую выписку ЕГРН с печатью.

Получите выписки из ЕГРН о праве собственности участника НИС и наличии обременений в пользу государства и банка.

Когда зарегистрируете квартиру в собственность, передайте выписки из ЕГРН банку. Банк отправит их в Росвоенипотеку.

Шаг 7. Подпишите договор о страховании

Отнесите выписку в банк и заключите договор о страховании своих жизни, трудоспособности и квартиры. После этого банк переведет деньги продавцу.

Когда продавец получит деньги, подпишите передаточный акт.

Как снять обременение

Квартира по военной ипотеке фактически находится под двойным обременением: в банке и в Росвоенипотеке, которая ему платит.

Даже если государство выплатит за вас всю сумму ипотеки, квартира останется в залоге, пока вы не отслужите 20 лет или не достигнете возраста в 45 лет.

Чтобы снять обременение с квартиры раньше, придется полностью расплатиться с банком и вернуть Росвоенипотеке потраченные деньги.

Чтобы погасить долг перед Росвоенипотекой, вы должны вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки.

Оплата долга Росвоенипотеки производится обратно на накопительный счет. После продажи квартиры вы можете подать рапорт на еще одну ипотеку, если до вашего 45-летия осталось больше 3 лет. После сбора необходимых документов вы сможете воспользоваться средствами, которые были возвращены на именной накопительный счет.

Для погашения долга по военной ипотеке, женщины-военнослужащие могут использовать средства материнского капитала.

Военная ипотека без кредита: единовременная покупка

За накопленные средства вы можете купить квартиру не в кредит, а единовременной покупкой, если:

после 10 лет выслуги вы досрочно уволились на льготных основаниях;
отслужили 20 лет;
вышли на пенсию.

В этом случае схема упрощается — из нее выпадает банк:

находите квартиру, проводите ее оценку и заключаете с продавцом предварительный договор купли-продажи;
подаете документы на квартиру в Росвоенипотеку.

Если покупаете на вторичном рынке, подготовьте следующие документы: копию паспортов продавца и покупателя, подписанный договор ЦЖЗ, отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, приобретаемого жилого помещения, предварительный договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, копию кадастрового паспорта с поэтажным планом и экспликацией, справка об отсутствии задолженности за ЖКХ, выписку из домовой книги и копию лицевого счета продавца, нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца, нотариально удостоверенная копия разрешения органа опеки и попечительства.

Если покупаете у застройщика, пакет документов следующий: нотариально удостоверенные копии учредительных документов застройщика, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия представителя продавца на совершение сделки.

Получив документы, Росвоенипотека в течение 10 рабочих дней примет решение о заключении договора ЦЖЗ, подпишет его и в течение 5 рабочих дней после подписания направит вам подписанный договор ЦЖЗ (в 2-х экз.) или мотивированный отказ. Если Росвоенипотека откажет, вы можете устранить замечания в течение 20 рабочих дней;

подписываете договор ЦЖЗ;
заключаете с продавцом договор купли-продажи и регистрируете его;
передайте документы в МФЦ и закажите выписки из ЕГРН
подайте документы в Росвоенипотеку: заверенный договор купли-продажи, кредитный договор, выписку из ЕГРН с указанием обременения в пользу Росвоенипотеки;
В течение 10 рабочих дней Росвоенипотека перечислит деньги на банковский счет продавца/застройщика;
подпишите передаточный акт (акт приема квартиры).

Запомнить

Средства с именного накопительного счета военного можно использовать на первоначальный взнос, погашение основного долга или процентов по ипотеке. Отслужив 10 или 20 лет, военный может использовать накопленные средства по своему усмотрению.
В сделке с военной ипотекой участвуют три стороны: военный, Минобороны и банк. Если используются средства маткапитала, добавляется еще один участник — Пенсионный фонд.
Максимально государство заплатит за ипотеку 2,486 млн ₽.
Государство будет платить за вас, пока вы служите. Если вы досрочно уволитесь, вам придется заплатить банку оставшийся долг и проценты
Порядок действий такой:

подайте рапорт на внесение себя в реестр участников НИС, если не участвуете в программе автоматически;
спустя 3 года подайте рапорт о предоставлении свидетельства участника НИС;
найдите подходящую квартиру;
выберите банк, подайте заявку, подпишите кредитный договор и договор ЦЖЗ;
проведите сделку и подпишите договор купли-продажи;
подпишите договор о страховании;
оформите квартиру в собственность.

Квартира будет в двойном обременении в пользу банка и государства, пока вы полностью не расплатитесь за ипотеку или не отслужите 20 лет.

Военная ипотека в 2022 году. — АО «ДСК»

Существует программа господдержки военнослужащих в приобретении жилья. Официальное название программы — Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС). Действует с 1 января 2005 года.

Суть её в том, что пока гражданин служит по контракту, государство выплачивает за него ипотеку или приобретает ему жильё без ипотечных средств.

Все выглядит примерно так: человек подписывает контракт или поступает на высшее военное образование и становится военнослужащим. После выполнения определенных условий военный регистрируется в обязательном или добровольном порядке в накопительно-ипотечной системе, и государство начинает перечислять деньги на его внутренний счет.

Еще через 3 года эти деньги становятся доступны: можно внести первый взнос за ипотеку или продолжить накапливать средства.

В первом случае участник программы идет в банк, предоставляющий военную ипотеку (банковский продукт, позволяющий приобрести квартиру с использованием государственной поддержки под низкий процент), оформляет ее и покупает жилье, а с банком расплачивается государство за счет тех денег, которые продолжают поступать на внутренний счет.

Какие условия регистрации в НИС?

Участником программы могут стать лица у которых возникли основания для этого.

офицеры и выпускники военных вузов и училищ, получившие первое звание и заключившие контракт после 1 января 2005 года;
прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие по контракту три года;
сержанты, старшины, солдаты, матросы, которые заключили второй контракт;
военнослужащие из запаса, которые заключили второй контракт;
сотрудники Росгвардии, СОБР, ОМОН, вневедомственной охраны — они приравнены к военнослужащим.

Эти категории военнослужащих попадают в реестр НИС в обязательном порядке. За этим следит воинская часть: оформляет данные, заводит личную карточку участника накопительно-ипотечной системы и прикрепляет ее к личному делу

Некоторые категории военнослужащих могут подать рапорт о включении в НИС в добровольном порядке. Например, военные, у которых основания возникли еще до того, как программа появилась.

Итак, у военнослужащего появились все основания для вступления в НИС. Что происходит дальше?

Департамент жилищного обеспечения Минобороны РФ вносит военного в реестр. Росвоенипотека (Учреждение) выдает уведомление, где указан его регистрационный номер, и открывает на этот номер именной накопительный счет.

В течении всего срока службы на счет будут поступать выплаты. На сегодняшний момент это 311 044,5 руб в год.

По истечению 3х лет военный может воспользоваться деньгами для покупки жилья или продолжить накапливать их и использовать по необходимости или окончанию срока службы.

Если накопленных средств к моменту принятия решения о приобретения жилья не хватает, можно добавить личные сбережения или материнский капитал, а также обратиться в банк для оформления военной ипотеки, используя накопленные средства как первоначальный взнос.

В обоих случая необходимо получить целевой жилищный заем (ЦЖЗ), ту часть, что минимум три года копилась на счету. Для этого военный должен подать рапорт на имя командира части и не позднее 3-х месяцев получить свидетельство о праве на заем. Действует свидетельство 6 месяцев.

При покупке жилья с использованием кредитный средств, военный обращается в банк и предоставляет ему свидетельство.

Оформляют военную ипотеку в 13 банках:

Промсвязьбанк
Сбербанк
ВТБ
Банк «Дом.РФ»
«Открытие»
Россельхозбанк
«Россия»
«Зенит»
Севергазбанк
«Санкт-Петербург»
Газпромбанк
РНКБ
Абсолют Банк

Банки охотно выдают военную ипотеку, так как гарантией её погашения является государство.

После одобрения, военнослужащий выбирает жильё. В стоимости жилья его никто не ограничивает. Но если ежемесячный платеж превысит 1/12 годового взноса по программе НИС, на данный момент 25 920 руб. , то военный будет вносить и личные средства в погашение ипотеки.

Кстати, для военной ипотеки можно воспользоваться материнский капиталом!

Проще и быстрее приобрести новую квартиру от застройщика.

Кроме того, теперь это безопасно, так как большинство застройщиков работают с использованием эксроу-счетов. (ссылка на страницу с эксроу).

Заключив предварительный договор долевого участия с застройщиком военный возвращается в банк и на основании этого договора заключает кредитный договор с банком.
Банк передает все документы в Росвоенипотеку и в течении 30 дней будет получено решение о подписании договора ЦЖЗ со стороны Учреждения и на счет в банке переведут средства для первоначального взноса.
Далее военный заключает договор с застройщиком, регистрирует его и предоставляет копию в банк, что бы тот в свою очередь перевел деньги на эскроу-счет застройщика.
В Росвоенипотеку направляется второй пакет документов — копии договора долевого участия (ДДУ), кредитного договора, договора счета-эскроу между банком и застройщиком и выписку из ЕГРН о государственной регистрации залога прав требования участника в силу закона в пользу кредитора и Российской Федерации в лице Росвоенипотеки (в случае приобретения готовой квартиры).
После чего Учреждение начинает перечисление участнику средств для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком платежей.
В течении 6 месяцев военнослужащий должен зарегистрировать объект собственности с двойным обременением — в сторону банка и государства и предоставляет справку из ЕГРН в Росвоенипотеку.
Ниже схематично представлен алгоритм действий!

Если военный планирует покупку жилья без использования кредитных средств, то он та же подает рапорт на имя командира части, получает свидетельство и сразу приступает к выбору жилья и заключению предварительного ДДУ.
После чего относит в Росвоенипотеку первый пакет документов:
— предварительный ДДУ;
— подписанный со своей стороны договор ЦЖЗ;
— заверенную застройщиком копию разрешения на строительство;
— копию своего паспорта;
— заверенную копию договора залогового счета, на который будет осуществляться возврат средств в случаях, предусмотренных законом;
— подписанный со своей стороны договор залога прав по залоговому счёту;
— подписанное уведомление об условиях и рисках покупки жилья.
Через 35 дней военный получит подписанные договоры ЦЗЖ и залога прав по залоговому счету.

После чего можно заключать договор ДДУ с застройщиком, регистрировать его и предоставлять в Росвоенипотеку с выпиской из ЕГРН о государственной регистрации залога прав требования участника в силу закона в пользу и РФ в лице Росвоенипотеки (в случае приобретения готовой квартиры). Кроме этого при использовании эскроу-счета в пакет документов входят копия договора залога прав по залоговому счету с отметкой банка и копию договора эскроу между банком и застройщиком.

Учреждение через 10 дней переводит средства на эскроу-счет застройщика.
Здесь так же, как и в первом случае необходимо за 6 месяцев со дня передачи застройщиком квартиры осуществить регистрацию прав собственности с обременением в пользу РФ и предоставить выписку из ЕГРН в Росвоенипотеку.
Как снять обременение?

Квартира, купленная с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, — собственность военного, но находится в залоге у банка и государства. То есть чтобы свободно распоряжаться собственностью, нужно снять два обременения.

Обременение в пользу государства снимается в двух случаях: если у военнослужащего возникло право использовать накопления или если он уволился без уважительных оснований и вернул долг. После этого в течение 30 дней Росвоенипотека направляет в Росреестр заявление о снятии обременения в пользу государства.

Как только заявление поступило в Росреестр, в течение 3 рабочих дней он снимает обременение в пользу государства и подтверждает это документом.

Военным, исключенным из реестра накопительно-ипотечной системы до 1 января 2016 года, и тем, кто вернул средства целевого жилищного займа и продолжает службу, нужно подать заявление на снятие обременения с квартиры в Росвоенипотеку.

После этого в течение 30 рабочих дней Росвоенипотека направляет заявление в Росреестр о погашении ипотеки в пользу государства. А после подтверждения из Росреестра отправляет участнику накопительно-ипотечной системы уведомление.

Обременение в пользу банка снимается после погашения кредита. Этот вопрос военный решает с банком в порядке, который указан в кредитном договоре.

Рефинансирование.

Военную ипотеку можно рефинансировать — перевести в другой банк с меньшей процентной ставкой по кредиту. На счете продолжит накапливаться сумма, которую можно использовать по своему усмотрению после возникновения права использовать накопления.

Рефинансировать можно не в любом банке, а только в тех, в которых разрешило государство.

При рефинансировании военной ипотеки Росвоенипотека закрывает обязательства по старому кредиту и не может в этот же месяц платить новому кредитору. Поэтому первый раз новому банку платит сам военный. Обычно это сумма не выше той, что государство ежемесячно выплачивает за военного по ипотеке. Также на плечи военного лягут расходы на имущественное страхование и госпошлину.

Если военный уволился.

Его исключают из накопительно-ипотечной системы. Если к этому моменту он уже получил право использовать свои накопления, возвращать деньги в федеральный бюджет не придется. Если взял кредит и еще не выплатил, оставшуюся часть будет гасить за свой счет.

Также имеет значение, как военный уволился. По закону он получает право использовать накопления, если уволился по уважительным основаниям. Если уволился без уважительных оснований, должен вернуть все потраченные на него деньги.

По уважительным основаниям. К ним относится служба больше двадцати лет либо не меньше десяти лет при условии, что военный:

достиг предельного возраста пребывания на военной службе;
военно-врачебная комиссия признала его ограниченно годным к службе;
уволен в связи с организационно-штатными мероприятиями;
уволен по семейным обстоятельствам, например если второй супруг тоже военнослужащий и его переводят в другое место.

Также уважительным основанием считается признание военно-врачебной комиссией военного не годным к службе.

Если военный погиб, умер либо признан безвестно отсутствующим, его исключают из программы. Семья может принять на себя обязательства по ипотеке и продолжить погашать кредит за счет начислений на его накопительный счет.

При досрочном увольнении по уважительным основаниям накопительный счет участника закрывается, но остается право на получение дополнительных денежных накоплений. Их можно использовать для погашения военной ипотеки или на другие нужды.

Для расчета суммы дополнительных накоплений учитывают ежемесячную базовую выплату текущего года и количество месяцев и дней, которые оставалось прослужить до выслуги в 20 лет. Сумма перечисляется единовременно в течение трех месяцев после подачи заявления. Она идет на погашение задолженности по целевому жилищному займу и ипотеке или на указанные военным реквизиты.

Если он увольняется по уважительным основаниям, но право на использование еще не наступило, вернуть долг нужно в течение десяти лет. В этом случае проценты не начисляются. Возвращать долг он будет каждый месяц. Платеж будет считаться так:

Ежемесячный платеж = сумма долга по целевому жилищному займу / 120 месяцев/

Без уважительных оснований. Если военный уволился, но еще не получил право использовать накопления, он становится должником перед государством. Теперь он обязан вернуть все деньги по договору целевого жилищного займа: первоначальный взнос и все ежемесячные перечисления в счет погашения ипотеки.

Если военный лишен воинского звания или перестал быть гражданином РФ, то на долг начисляются проценты по ставке ЦБ РФ на дату исключения из накопительно-ипотечной системы. Вернуть долг нужно в течение 10 лет со дня увольнения.

При повторном восстановлении. По закону военнослужащие, которые уволились по окончании контракта после 18 марта 2017 года и снова поступили на военную службу, не теряют деньги на накопительном счете за предыдущий срок участия в накопительно-ипотечной системе.

Если военный купил жилье с использованием целевого жилищного займа и ипотеки, уволился по окончании контракта, а затем заключил новый контракт и восстановился на военной службе, он перестает быть должником. В этом случае он должен самостоятельно погасить лишь выплаты по кредиту за период между контрактами.

Запомнить!

Получить кредит можно спустя три года участия в накопительно-ипотечной системе.
Свидетельство участника накопительно-ипотечной системы действует шесть месяцев. Если за это время не купить жилье, придется оформлять свидетельство заново.
На покупку квартиры можно использовать целевой жилищный заем, ипотечный кредит, материнский капитал и собственные средства.
Если военнослужащий уволится до того, как наступит право на использование накоплений, он обязан вернуть государству сумму по договору целевого жилищного займа.
На квартиру накладывают сразу два обременения: в пользу государства и банка.
Военную ипотеку тоже можно рефинансировать.

Мы легко поможем вам разобрать во всех тонкостях и подготовить документы!

Будем рады помочь вам выбрать квартиру и приобрести её с использованием «Военной ипотеки».

Как купить квартиру по военной ипотеке? Подлежит ли разделу при разводе жилье, приобретенное через госпрограмму?

Одна из важных задач для государства – обеспечение военнослужащих собственным жильем. Старый порядок имел свои недостатки и постепенно изжил себя. На смену ему пришла кардинально новая накопительно-ипотечная система.

Благодаря ей лица, состоящие на военной службе, могут получить от государства целевую материальную помощь на оформление ипотеки. Поговорим об этом подробно в нашей статье. Также рекомендуем посмотреть полезное видео по теме.

Накопительная ипотечная система для военнослужащих

ВНИМАНИЕ: С 20.08.2004 г. в Российской Федерации начал действовать закон №117-ФЗ, в котором содержатся положения об обеспечении жильем военных. Именно на этом документе основана накопительно-ипотечная система.

До 2004 г.

приобретение квартиры для граждан, занятых военной службой, было непростой и зачастую непосильной задачей, ведь недвижимость стоит дорого. Единственным доступным вариантом было многолетнее ожидание в очереди на государственное жилье.

Сейчас можно купить долгожданные квадратные метры по военной ипотеке в любом месте на территории Российской Федерации.

Благодаря накопительно-ипотечной системе каждый военный вправе приобрести недвижимость за счет бюджетных средств. Все решения по данному вопросу принимает Федеральное государственное учреждение “Росвоенжилье”.

Сумма выплат каждому заявителю устанавливается ежегодно и вносится в статью расходов госбюджета.

“Росвоенжилье” и “АИЖК” (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) заключили договоренность о совместной работе, итогом которой стали разработанные специально для солдат кредитные условия по ипотеке. Цель такого сотрудничества – создание максимально выгодных условий по ипотечным займам.

Основные принципы действия накопительной системы:

Военнослужащий подает прошение на включение его в программу накопительной ипотечной системы (НИС).
После рассмотрения прошения на имя заявителя открывается специальный счет для перечисления взносов Министерства обороны. Накапливаемые денежные средства выделяются в одинаковом размере для всех лиц, занятых военной службой; каждый год проводится индексация выплачиваемых сумм.
Помощь на приобретение жилья начисляется на протяжении трех лет.
По прошествии этого периода времени все денежные средства могут быть использованы в качестве первичного взноса по ипотечному кредитованию. При этом деньги не выплачиваются непосредственно военнослужащему, а переводятся на ипотечный счет банка-кредитора после предоставления соответствующих документов.
Финансовые расходы по погашению ипотечного кредита берет на себя Минобороны РФ, но при соблюдении определенных условий: период и сумма погашения кредита не должны выходить за установленные рамки для данной местности.

Кому доступно право приобретения?

Офицерский состав ВС РФ, вступивший на службу с 2005 г., по умолчанию включен в программу накопительно-ипотечной системы. Использовать свое право на получение помощи государства в приобретении жилья можно в четко определенный период времени либо же отказаться от него.

По собственному желанию в программе могут принять участие:

Прапорщики, мичманы, срок службы которых превышает три года и начался в 2005 г. и позже.
Рядовые, сержанты, старшины и матросы, приступившие к службе после 1 января 2005 г.
Выпускники военных кафедр, заключившие контракт с 2005 г.

Лица, состоявшие на военной службе до 2005 г., также имеют право получить помощь государства на приобретение жилья (если ранее не были им обеспечены).

Для этого оформляется служебное сообщение на имя командующего.
Средства, перечисляемые государством, могут быть использованы как первоначальный взнос по ипотечному кредитованию для погашения долговых обязательств, а также для инвестирования в долевое строительство.
В случае если будущий владелец недвижимости имеет денежный запас, которого в совокупности с материальной помощью будет достаточно для покупки жилья без кредита, бюджетную выплату можно использовать именно таким образом.

Максимально допустимая сумма заемных средств составляет 2 млн 200 тысяч рублей.

Пошаговая инструкция, как купить

Для того чтобы стать участником ипотечного кредитования военнослужащих и получить право собственности на недвижимость жилищного фонда, необходимо пройти определенные этапы.

Схематично они выглядят таким образом:

Подача рапорта в “Росвоенжилье”.
Подбор жилья.
Подача документов в банковское учреждение для проверки заемщика.
Предоставление документации по выбранному объекту недвижимости.
Проведение экспертной оценки рыночной стоимости.
Составление предварительного договора купли-продажи.
Открытие спецсчета.
Составление ипотечного соглашения.
Подписание договора целевого жилищного займа.
Передача документов Росвоенипотеке.
Заключение основного соглашения купли-продажи.
Страхование.
Регистрация собственности.

Смотрите видео о пошаговой схеме покупки жилья в ипотеку военнослужащими:
Военная ипотека || Алгоритм покупки квартиры по военной ипотеке

Подача рапортов

Итак, первым делом пишется рапорт. Такое служебное сообщение подается два раза.

Первый сразу же после поступления на военную службу, второй – по прошествии трех лет. В рапорте содержится прошение зачислить заявителя в программу накопительного кредитования, а также личные данные служащего (ФИО, должность).

Зачисленному в реестр военнослужащему открывается лицевой счет, на который из госбюджета ежемесячно будут перечисляться денежные средства.

Владелец счета может контролировать начисления и размер накопленной суммы через личный кабинет на сайте Министерства обороны России.

По второму рапорту (спустя три года) выдается справка, что конкретное лицо является участником накопительной ипотечной системы.

Этот документ предоставляется банку-кредитору для оформления займа.

В самом же служебном сообщении содержатся паспортные данные заявителя, звание, дата подачи первого рапорта, контактные данные, а также регион, в котором планируется покупка недвижимости.

Подбор объектов для покупки

Подбор жилья полностью ложится на будущего хозяина. Все требования к приобретаемому объекту вторичного рынка недвижимости соответствуют требованиям по гражданскому ипотечному кредитованию.

Сюда относится приемлемое состояние объекта:

прочный фундамент;
функциональные окна и двери;
наличие отопительной системы, водоснабжения и электричества;
отсутствие деревянных перекрытий и т.д.

ВАЖНО: Касательно юридических аспектов, дом или квартира не должны быть объектом претензий третьих лиц.

Объектом военной ипотеки могут быть и новостройки. Зачастую по таким сделкам банк устанавливает завышенный процент, и это понятно, ведь риски растут. Для их минимизации существует еще одно требование: дом в обязательном порядке должен пройти аккредитацию непосредственно банком-кредитором и Росвоенипотекой.

Квартира в новостройке, которая станет объектом ипотечного кредитования, должна соответствовать таким критериям:

кредитное учреждение устанавливает максимальные сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
жилье должно быть оборудовано санузлом, кухней;
введенная в эксплуатацию квартира должна иметь функционирующие окна и двери;
обязательно соблюдение санитарных норм при строительстве, а также социальных стандартов.

Выбор банка для получения кредита

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заключило договора с банками, которые теперь являются партнерами по программе военной ипотеки. Самые крупные из них – это:

Сбербанк России.
Зенит.
Связь-банк.
ВТБ 24.
Газпромбанк.

Выбор кредитора остается за заемщиком. В целом этапы оформления ипотеки для военных в разных кредитных учреждениях схожи, отличаются лишь условия предоставления займа.

В банк подается перечень личных документов заемщика вместе с сертификатом по военной ипотеке.
Финансовое учреждение проверяет кредитную историю заявителя и подтверждение участия его в накопительной ипотечной программе.
По предоставленным документам на приобретаемую квартиру (дом) банк проводит проверку юридических аспектов недвижимости.
Проведение оценки рыночной стоимости нужно самому банку на случай, если заемщик окажется неплатежеспособным и придется возмещать понесенный ущерб за счет залогового имущества.
Необходимость заключения предварительного договора обусловлена длительной и трудоемкой подготовкой к заключению сделки. Он имеет юридическую силу и обезопасит участников от изменений намерений одной из сторон.
После подписания соглашения банк открывает заемщику специальный счет по кредиту. Договор ипотечного кредитования содержит все условия предоставления займа, включая сведения о его обеспечении.

Порядок оформления договора ЦЖЗ

Для получения целевого жилищного займа военнослужащий подает предварительно собранные и оформленные документы в “Росвоенипотеку”.
После рассмотрения подлинности всех бумаг (на это отводится 10 дней), а также соответствия объекта покупки заданным нормам, подтверждается право заявителя на получение выплаты.
Денежные средства с лицевого счета переводятся на счет кредитора.
В банковское учреждение направляется соглашение о предоставлении ЦЖЗ. Для ускорения данной процедуры рекомендуется передать договор самостоятельно, т.к. в обычном порядке этот процесс занимает две недели.

Военнослужащий имеет право получить на беспроцентной основе целевой жилищный заем, заключив соглашение с уполномоченным государственным органом, но только на период службы. При увольнении на сумму займа начисляются проценты.

Скачать бланк договора о ЦЖЗ
Скачать образец договора о ЦЖЗ

Когда имущество переходит в собственность?

Право собственности на недвижимое имущество наступает тогда, когда банк оплачивает покупку (т.е. в полном объеме переводит средства на счет предыдущего владельца или строительной организации).

Следующий этап – подписание основного договора купли-продажи квартиры, оформление договора страхования и, наконец, государственная регистрация сделки и обретение права собственности на недвижимое имущество. В процедуре страхования стараются придерживаться комплексного подхода: страхуется жизнь и трудоспособность военнослужащего, а также сам объект недвижимости.

Раздел ипотечного жилья при разводе

В обычной ситуации при расторжении брака муж и жена приступают к разделу всего имущества, нажитого за годы совместной жизни. Чаще всего спорные вопросы возникают по объектам недвижимости.

Делится ли при разводе жилье, приобретенное с привлечением денег из государственного бюджета? Раздел домов и квартир, приобретенных по программе накопительной ипотечной системы – отдельный случай.

Он не может быть рассмотрен исключительно в рамках гражданского законодательства. Подобные вопросы подаются на слушание армейских судов. Вердикт принимается индивидуально исходя из обстоятельств рассматриваемого процесса.

СОВЕТ: Существует удобный и эффективный инструмент предотвращения подобных разбирательств – брачный договор. Для всех лиц, занятых на военной службе, рекомендуется его заключить при покупке жилья в ипотеку.

Подлежит ли разделу?

Согласно Семейному Кодексу Российской Федерации к совместно нажитому имуществу может быть причислено все, кроме средств целевого назначения (ст. 34 СК РФ).

Именно под эту категорию попадает недвижимость, приобретенная по накопительной ипотечной системе. Т.е. целевые финансовые выплаты из госбюджета невозможно разделить.

При разводе жилье, приобретенное для военнослужащего при помощи государства, остается в его собственности.

Что стоит учесть:

Имущество, купленное по программе военной ипотеки, является залоговым для банка-кредитора, следовательно, разделу не подлежит.
При расторжении брака военнослужащего кредитный договор остается неизменным.
Невозможно разделить квартиру, приобретенную благодаря целевому жилищному займу.
Собственником жилья является военнослужащий, который получил помощь из госбюджета на приобретение жилья и выступающий фактическим заемщиком перед банком.
Участие в программе военной ипотеки предполагает передачу всех прав и обязательств по соглашению одному человеку. Т.е. именно военнослужащий, получивший выплату, несет ответственность за исполнение обязательств по договору, его супруга (или супруг) никакой ответственности не несет. Но и прав собственности на приобретение не имеет.

Права мужа, жены

Полноправным владельцем военнослужащий становится после полного погашения займа. Но и тогда квартиру, приобретенную по военной ипотеке, нельзя делить пополам.

Из госбюджета выделяется ограниченная сумма, которой не всегда хватает на покупку.

Зачастую супруги уплачивают недостающую сумму из собственных средств (т.е. из семейного бюджета). Вот именно эта часть доплаты и считается совместно нажитой, она же подлежит разделу.

Стоимость жилья, возмещенная за счет госбюджета, остается собственностью военнослужащего. К совместно нажитому имуществу можно отнести и затраты на ремонт приобретенной недвижимости, что должно быть подтверждено документально. В целом при разводе делятся только дополнительные имущественные затраты, средства же накопительной ипотечной системы разделу не подлежат.

Ситуации при разводе

При разводе супруг или супруга заемщика не имеет права на часть жилья, купленную за бюджетные средства, но может обратиться в суд для раздела той части, которая была приобретена за счет семейного бюджета.

В практике встречаются такие ситуации:

Служащий досрочно увольняется из вооруженных сил и у него возникают долговые обязательства по погашению целевого займа и процентов. В случае, когда этот долг погашается из совместных накоплений супругов или регулярных доходов, при разводе супруга имеет право претендовать на часть недвижимости.
Подлежит разделу имущество, на оплату займа по которому были использованы денежные средства подаренные, полученные в качестве наследства или от продажи личной/совместной собственности.
Дом или квартира могут быть разделены пропорционально вложенным в покупку средствам из сторонних источников.
При расторжении брака супруга и дети могут претендовать на часть недвижимости военного, если на ее приобретение были направлены средства материнского капитала.

Можно ли сдавать в аренду?

Существует ошибочное мнение, что сдавать в аренду жилье, приобретенное по программе военной ипотеки, да еще и находящееся в данный момент в залоге, противозаконно. Это не так.

В действительности, владелец имеет полное право сдать свою квартиру в аренду. При этом существует только одно условие: составление законного договора аренды и своевременная уплата НДФЛ.

Вычет за приобретенное с помощью госбюджета жилье

Собственник не имеет права на получение налогового вычета, если квартира была куплена за счет средств госбюджета. Это закономерно, ведь НДФЛ не уплачивается государственным бюджетом.

При этом лица, вносившие собственные денежные средства для частичной оплаты стоимости жилья, могут получить такое возмещение в размере 13%. Для этого нужно обратиться в Федеральную налоговую службу.

Стать владельцем квартиры по программе накопительного ипотечного кредитования – дело непростое, требующее взвешенного подхода и тщательного изучения вопроса. Данная процедура не только дает имущественные права, но и налагает определенную ответственность.

Военнослужащий, вступив в НИС, обязуется служить в вооруженных силах до момента погашения займа, в противном случае все долговые обязательства перейдут к нему. При этом именно благодаря такой государственной программе тысячи семей стали полноправными владельцами собственного жилья.