Изменение категории жилого помещения

Статус апартаментов по-прежнему не определен в российском законодательстве. В отличие от квартир апартаменты не считаются жилыми помещениями.

По действующим правилам нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания и могут использоваться только для временного пребывания (например, они могут использоваться в качестве хостела или гостиницы при условии соблюдения всех правил размещения жильцов).

Подробнее о правовом статусе апартаментов — Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?

Апартаменты имеют статус нежилых помещений, поэтому они имеют целый ряд отличий от стандартных квартир:

• в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию в апартаментах, только временную;
• владельцам апартаментов сложнее прикрепиться к поликлинике, записать детей в детский сад и школу;
• содержание нежилого помещения обходится дороже: коммунальные платежи больше, налоги выше;

• при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет;
• стандарты строительства апартаментов как правило ниже, чем у жилых помещений;
• наличие в одном здании с апартаментами коммерческих офисов (лофты для праздников, салоны-красоты, массажные салоны, магазины);
• отсутствие необходимой для комфортной жизни социальной инфраструктуры рядом с апартаментами.

Чтобы перевод апартаментов в категорию жилых помещений состоялся, должно быть соблюдено два условия:

• Гражданин должен быть собственником помещения. При этом не должно быть никаких обременений на объект недвижимости (ипотека или арест);
• Помещение должно соответствовать всем признакам жилого помещения многоквартирного дома (по шумоизоляции, уровню света и другим техническим нормам жилого помещения).

Собственнику апартаментов необходимо собрать ряд документов:

• заявление;
• план помещения с техническим описанием;
• выписка из ЕГРН;
• план переустройства (при наличии);
• поэтажный план;
• согласие на изменение статуса апартаментов от собственников всех других помещений в доме.

Кроме того, для осуществления процедуры перевода нежилого помещения в жилое помещение заявителю необходимо получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

Заключение о техническом учете и технической инвентаризации выдает БТИ, документ можно получить, обратившись непосредственно в организацию или через МФЦ.

Также заявителю потребуются заключения по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы и экспертизы проектной документации.

Документы на перевод жилого помещения заявитель подает в орган местного самоуправления или в случае городов федерального значения орган власти субъекта, которые занимается переводом нежилых помещений в жилые и наоборот. Например, в Москве такие вопросы курирует Департамент городского имущества. Подать документы можно через МФЦ или Портал Госуслуг.

В соответствии с Жилищным кодексом решение о переводе уполномоченным органом принимается в срок не позднее 45 дней от даты подачи заявления.

Если в переводе нежилого помещения заявитель получил отказ и считает его необоснованным или нарушающим его права, то он вправе оспорить решение в судебном порядке.

На практике перевод апартаментов в статус жилых помещений – трудоемкий процесс. Основная проблема заключается в том, что апартаменты строятся по другим строительным нормам, нежели квартира в многоквартирном доме. Получить заключение о том, что апартаменты соответствуют необходимым техническим нормам будет сложно и займет время.

Как добиться улучшения жилищных условий?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Каждая семья или гражданин мечтают об улучшении условий проживания – расширение жилплощади, переезд в благоустроенное помещение, переселение из аварийного дома. Помимо использования семейных сбережений или ипотечного кредита, в ряде случаев можно претендовать на выделение недвижимости за счет государства или местных властей. Для этого нужно соблюсти требования ЖК РФ и местных нормативных актов – пройти учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кто имеет право на улучшение жилищных условий?

Желание переехать в новое жилье или расширить жилплощадь за счет государства должно соответствовать требованиям ЖК РФ. Прежде всего, необходимо признание нуждающимся в улучшении жилищных условий – потребуется подтвердить факт отсутствия жилья либо несоответствия условий проживания законодательным нормативам.

Обратимся к ст. 51 ЖК РФ, в которой зафиксированы все критерии для признания нуждающимися в улучшении жилищных условий. На постановку в очередь можно рассчитывать при следующих обстоятельствах:

• отсутствие недвижимости в собственности или по соцнайму, т.е. у заявителей попросту нет квартиры или иного объекта для постоянно размещения;
• если уровень обеспечения жилплощадью в квартире ниже учетной нормы;
• если помещение не отвечает нормативным критериям, т.е. является непригодным;
• если среди жильцов есть больной, чье заболевание включено в специальный федеральный реестр, а в квартире проживает несколько семей.

Обратите внимание!

Подтверждение указанных обстоятельств является обязанностью граждан, подающих заявление. Местные власти будут проверять основания только по факту поступления документов.

Если у граждан нет ни одного объекта недвижимости для размещения, они однозначно нуждаются в улучшении жилищных условиях и без проблем будут поставлены на учет. Сложнее определить факт несоблюдения учетной нормы жилплощади, для этого учитываются следующие правила:

• под учетной нормой понимается минимальный предел площади, превышение которого не дает права на постановку в очередь (как правило – 6 кв. м на человека);
• размер этого показателя утверждается на уровне местных властей, поэтому даже для соседних населенных пунктов он может отличаться;
• указанная норма не может превышать минимальный размер площади для предоставления жилья, т.е. 18 кв. м на одного члена семьи.

Важное правило – для уровня обеспеченности учитываются все объекты недвижимости, принадлежащие по праву собственности или соцнайма.

Перечисленные выше обстоятельства зафиксированы на федеральном уровне и не могут произвольно изменяться региональным или местным законодательством. Однако субъекты РФ и местные власти вправе утверждать собственные программы – в форме выделения квартир отдельным категориям граждан (например, многодетным семьям), субсидий, средств на условиях софинансирования и т.д.

Переселение из аварийного жилья

Одним из критериев для постановки на учет является несоответствие жилья законодательным нормативам. Такие требования перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Аварийность здания, в котором находится помещение, подразумевает непригодность для проживания.

Для положительного решения вопроса о признании нуждающимся в улучшении жилищных условий по этому критерию учитываются следующие правила:

• аварийность связана с существенным повреждением или разрушением несущих конструкций и элементов здания;
• установление этих обстоятельств происходит в комиссионном порядке, путем обследования дома, проведения экспертиз и составления акта;
• для признания дома или помещения аварийным местные власти издают постановление на основании акта комиссии.

Обратите внимание!

Сам факт ветхости жилья по причине значительного износа не является признаком аварийности. Кроме того, аварийность подразумевает невозможность восстановления здания с помощью капитального ремонта.

Таким образом, проживание в аварийном объекте недвижимости является законным основанием для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий, даже если размер жилплощади соответствует учетной норме. Переселение из аварийного жилья происходит по федеральным и региональным программам, в том числе путем выделения субсидий из бюджета.

Получение субсидии на улучшение жилищных условий

Выделение субсидий на покупку или ремонт недвижимости предусмотрено федеральной программой «Жилище». Выделение средств происходит только при подтверждении факта постановки на учет, а после получения субсидии семья будет исключена из очереди.

Вот по каким правилам выделяются субсидии на улучшение жилищных условий:

• обратиться за выделением бюджетных средств может семья, которая фактически состоит в очереди;
• документы подаются через местные властные органы (муниципалитеты или районные администрации);
• выделение средств происходит только в рамках бюджетного финансирования на текущий календарный год, т.е. граждане не смогут получить деньги сразу после постановки в очередь.

Обратите внимание!

Самостоятельные программы субсидирования утверждаются региональными и местными властями, их содержание может существенно отличаться.

В частности, за счет бюджета субъектов РФ происходит выделение субсидий для молодых семей, отвечающих критериям по возрасту и уровню обеспеченности жилплощадью. В большинстве регионов молодой семьей признаются супруги, если их возраст не достиг 35 лет.

В отдельные категории льготников, имеющих право на внеочередное или первоочередное выделение субсидий, включаются:

• ветераны ВОВ или боевых действий;
• граждане, размещенные в ветхих и аварийных домах, а также зданиях, которые собираются сносить;
• инвалиды различных групп, имеющие справку МСЭК;
• многодетные семьи (для них предусматривается возможность получить и земельный участок для возведения собственного дома);
• воспитанники детских домов, достигшие возраста 18 лет.

Точный перечень льготников нужно уточнять в отделах соцзащиты населения или администрации МО. Субсидия может быть реализована на покупку или ремонт жилья, реконструкцию дома с увеличением жилплощади и т.д.

Куда обращаться за улучшением жилищных условий?

Заявление на улучшение жилищных условий подается в муниципалитет по адресу проживания. Исключение сделано только для некоторых категорий граждан (например, для военнослужащих, уволенных в запас без предоставления жилья, и т.д.). В состав документов нужно включить:

• заявление, подписанное каждым членом семьи (за детей подпись ставят законные представители – родители, опекуны и т.д.);
• документ, подтверждающий наличие в собственности или пользовании объекта, не соответствующего норме;
• акт о непригодности помещения для проживания;
• постановление о признании дома аварийным;
• справка о регистрации по месту жительства;
• паспорт и свидетельство о рождении на каждого заявителя;
• свидетельство о браке.

По факту получения указанных бланков и форм заявителю сообщается регистрационный номер, а постановка на учет происходит путем издания постановления главой муниципалитета.

Заявление на улучшение жилищных условий

Юридическим основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий выступает заявление. В тексте этого документа, адресуемого в муниципалитет, нужно указать следующие данные:

• полный состав лиц, претендующих на учет;
• список объектов недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности или соцнайма;
• основание, по которому заявители просят признать их нуждающимися в улучшении жилищных условий (аварийность объекта, несоответствие учетной норме и т.д.);
• личные подписи всех заявителей.

В большинстве регионов составить и подать заявление можно не только в местной администрации, но и через МФЦ.

Заявление о постановке на учет рассматривается в течение 30 дней. Однако при проверке документов могут выявляться основания для отказа в удовлетворении заявления. К числу таких обстоятельств относятся:

• несоответствие критериям, указанным в ст. 51 ЖК РФ и муниципальных актах;
• недостоверные сведения, представленные заявителями (умышленное сокрытие квартиры, принадлежащей одному из членов семьи и т.д.);
• устранение оснований для постановки на учет (например, завершение капитального ремонта дома и снятие статуса аварийности);
• умышленное ухудшение условий для постановки на учет (например, продажа собственно жилья в пределах 5 лет до обращения).

Об отказе выносится мотивированное решение, которое можно обжаловать через суд.

Резюме

• Чтобы получить жилье за счет государства или муниципалитета, нужно подать заявление о признании нуждающимся в улучшении жилищных условий.
• Основанием для учета является отсутствие жилья, несоответствие учетной норме, непригодность квартиры или дома для проживания, наличие заболевания по федеральному перечню.
• Одним из вариантов улучшения условий является выделение бюджетной субсидии – ее можно направить на покупку или ремонт квартиры и частного дома.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Технологическое присоединение и электрические сети: что важно предусмотреть при подключении — ГК «Электрим»

Процедура технологического присоединения частных жилых и коммерческих объектов к электросетям – это сложный и многоэтапный процесс, порядок и правила которого регулируются ФЗ№35 «Об электроэнергетике», Постановлением Правительства РФ №861 («Правила технологического присоединения»), другими подзаконными актами и действующими техническими и рыночными стандартами.

Чтобы быстро, успешно и выгодно присоединить свой жилой, торговый или производственный объект к электрическим сетям, его владельцу следует внимательно ознакомиться с существующими принципами энергорынка России и положениями вышеперечисленных законодательных актов. Это позволит ускорить и удешевить процесс технологического присоединения, избежать ошибок и отказа поставщиков электрической энергии.  

Что такое технологическое присоединение?

• Согласно ФЗ №35, технологическое присоединение выполняется энергосетевыми компаниями по месту нахождения объектов заказчиков.
• Подключению к электрическим сетям подлежат объекты, которые:
• — электрифицируются впервые;
• — уже были подключены, но подверглись реконструкции;
• — требуют увеличение присоединяемой мощности;
• — изменяют категорию надежности подключения;
• — изменяют точку присоединения;
• — изменяют владельца, статус (жилой/нежилой);
• — изменяют вид деятельности без изменения мощности, но изменяющие схему внешнего электропитания.

Сетевая компания обычно не имеет права отказать заказчику в технологическом присоединении, если располагает соответствующими техническими условиями. Все присоединения к электрическим сетям выполняются платно и на основании заключенного между сетевой компанией и владельцем объекта присоединения.

1. Процедура технологического присоединения регламентирована федеральным энергетическим законодательством, Правилами ТП и включает в себя несколько важных этапов:
2. — Подготовительный этап: подача заявки на присоединение к электрическим сетям, получение технических условий и заключение договора с сетевой компанией.
3. — Этап проектирования и согласования документации: создание проекта подключения к электрической линии сетевой компании и согласование документации.
4. — Этап выполнения технических условий: построение внешней и внутренней электрической схемы, установка заземления, аварийной защитной автоматики, контрольно-измерительных устройств.
5. — Этап ввода в эксплуатацию: проверка электрической схемы на соответствие техническим условием, составление актов сдачи электроустановки клиента в эксплуатацию, получение разрешения от Энергонадзора.  

Важно! Инспекция специалистов Росэнергонадзора необходимо при технологическом присоединении (временном и стационарном) и запуске в эксплуатацию электроустановок с мощностью более 100 кВт и бытовых электросетей мощностью более 15 кВт.

После получения всех разрешений, электроустановка фактически подключается к электрическим сетям, заказчик заключает договор купли-продажи электроэнергии и на его сеть подается ток разрешенной мощности по ТУ и в соответствии с выбранным тарифом. Энергосбытовая компания, заключающая договор на поставку энергии, согласует также разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

При наличии технической возможности присоединения объекта заказчика к электрическим сетям, сетевая компания не может отказать в заключении договора. Однако отказать в оказании услуг, она все-таки, может, если не имеет технических возможностей для присоединения объектов мощностью более 15 кВт (физические лица) и более 100 кВт включительно для юридических лиц.  

Важный момент! Отказ в технологическом присоединении по техническим причинам в течение 15 дней должен быть сообщен владельцу объекта присоединения. Сетевая компания также может предложить ему вариант ТП по индивидуально разработанному и согласованному электропроекту, либо по-новому перерасчитанному ценовому тарифу.    

Сроки выполнения присоединения и цены

• Согласно существующему законодательству, сетевая компания должна уточнить в заключенном с владельцем присоединяемого к электрическим сетям объекта договоре сроки завершения работ.
• Обычно на это требуется:
• — для временных подключений (при расстоянии между сетями и подключаемым объектом не более 300 метров) – до 15 суток;
• — для стационарных бытовых подключений до 20 кВт и коммерческих подключений до 100 кВт (расстояние до сетей – 300-500 метров) – до 6 месяцев;
• — для подключений с суммарной мощностью до 750 кВт – до 12 месяцев;
• — для подключений с суммарной мощностью более 750 кВт – до 24-48 месяцев.

Важно! В реальности сетевые организации часто не соблюдают установленные законом сроки выполнения технологического присоединения по разным причинам. Теоретически можно оспорить несоблюдение сроков в суде, но выиграть сложно. Проще договориться с сетевой компанией миром.

1. Цены на присоединения к электрическим сетям могут различаться в разных сетевых компаниях – в том числе, и из-за разных технических и топографических условий.
2. Однако для всех организаций действуют несколько правил:
3. — оплата за услуги подключения к энергоснабжению – однократная;
4. — присоединение к сети питания мощностью до 15 кВт производится по льготному тарифу – 550 рублей;
5. — при изменении формы собственности или собственника переподключение не требуется – переоформляются только документы (бесплатно).
6. Все прочие случаи технологического присоединения к электрическим сетям оплачиваются по существующим тарифам и на основании заключенного договора на оказание услуг.

Заявка на присоединение к электрической сети

В «Правилах технологического присоединения» (Приказ Правительства №861) предусмотрена подача заявки на ТП к электрическим сетям как первый шаг процедуры. Это необходимо сделать для того, чтобы сетевая организация смогла изучить потребности владельца подключаемого объекта и оценить собственные возможности для оказания этой услуги.

• Здесь следует учесть то, что выбор сетевой организации во многом зависит от геолокации объекта заказчика:
• — если расстояние от электрических сетей до границы участка клиента не превышает 300 метров (город) или 500 метров (сельская местность) – заявку можно подать в любую из существующих рядом сетевых организаций;
• — если расстояние до электросетей больше 300-500 метров – следует обращаться к той компании, чьи сети ближе к участку заказчика.

Уточнить информацию о присутствующих в регионе сетевых организациях можно в органах местной власти с заявлением. Все данные предоставляются в течение 15 дней с момента обращения.

1. В заявке в выбранную сетевую организацию необходимо указать:
2. — личные документы заявителя;
3. — наименование и месторасположение (адрес) объекта технологического присоединения;
4. — наименование предполагаемой энергосбытовой компании, с которой заказчик планирует заключить контракт на поставку электрической энергии;
5. — запрашиваемая мощность энергопринимающих устройств;
6. — желательные сроки завершения проектирования и работ по подключению.
7. В заявке на подключение к электрической сети объектов бизнеса следует указать:
8. — реквизиты компании или ИП + выписку ЕГРЮЛ;
9. — адрес офиса юрлица и объекта присоединения;
10. — необходимую выделенную мощность;
11. — сроки проектирования и работ по подключению;
12. — сведения о категории надежности, распределению мощности;
13. — сведения о характере нагрузки (вид хозяйственной деятельности).
14. К заявке необходимо обязательно приложить копии личных документов (учредительные документы для юрлиц), правоустанавливающих документов на объект подключения, плана расположения энергопринимающих устройств со спецификациями и потребляемой мощностью.
15. Сетевая организация в течение 15 суток должна рассмотреть заявку и сопутствующую документацию, после чего обязана либо выдать заказчику технологического присоединения технические условия и типовой договор, либо должна мотивированно отказать в оказании услуги (неполный пакет документов, некорректное их оформление, либо отсутствие технологической возможности присоединения).

После подписания договора, каждая из сторон обязана сразу приступить к выполнению договорных обязательств: владелец объекта – в пределах своего земельного участка, сетевая организация – от электрической сети до границы участка клиента. Обязанности и разграничение зон ответственности должны быть четко прописаны в договоре.  

Важно! Срок действия выданных технических условий 2-5 лет, и владелец объекта присоединения может заниматься оборудованием внутренней электропроводки и прокладки кабелей на своем участке в пределах этого срока. Но лучше поторопиться, чтобы не тормозить процедуру. После завершения работ, необходимо информировать сетевую организацию о готовности к присоединению.  

Кто выполняет работы по технологическому присоединению?

• Сетевая организация может прописать в договоре свое право на выполнение электромонтажных работ на участке заказчика (внутренняя проводка, внешний ввод в дом).
• Но это незаконно и невыгодно для вас:
• — по закону, вы можете нанять стороннюю компанию по своему усмотрению;
• — согласие на электромонтажные услуги от сетевой компании приведет к увеличению сроков и стоимости работ.

Однако, внешнюю электросеть, ввод в дом, подключении к распределительному щитку и запитывание и опломбирование электросчетчиков должны выполнять специалисты сетевой компании. Здесь отказ от профессиональных услуг исключен, и платить за эти работы придется.

Если электрическую сеть необходимо прокладывать через территорию сторонних участков или объектов третьих лиц, урегулировать ситуацию также должны представители сетевой компании (этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре).  

Смена владельца объекта или назначения объекта

1. Если жилой объект меняет собственника, переводится в категорию нежилого (коммерческого) или, наоборот, из категории нежилого в жилой, новое технологическое присоединение не нужно.
2. Необходимо просто переоформить документы на нового владельца или согласно новому статусу недвижимости.

3. — Вам следует запросить у бывшего владельца объекта документы на выполненное ранее ТП и обратиться в сетевую организацию, выполнявшую подключение к электрическим сетям, с заявлением о переоформлении присоединения.

4. — Сетевая компания должна подготовить новый акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и подписать новый договор.

    

Важно! Аналогичные действия необходимы в случае утраты или отсутствия документов на технологическое присоединение к электрическим сетям (до 2003 года такого понятия не существовало), либо при изменении опосредованного подключения на прямое. Процесс восстановления и подготовки документов занимает до 7 дней.

 Подключение юридических лиц

• Прежде всего, подключение коммерческих компаний и ИП к электрическим сетям не может быть льготным (550 рублей за мощность до 15 кВт), пакет документов будет толще, согласований – больше, а минимальной мощности потребления для бизнеса обычно мало.
• — При разрешенной выделенной мощности до 150 кВт – оплата по стандартной тарифной ставке;
• — При разрешенной мощности более 150 кВт – по индивидуальному проекту.
• При переводе жилого помещения в нежилое (например, магазин в жилом доме), предпринимателю необходимо предоставить в сетевую компанию подтверждение согласия управляющей компании, которая обслуживает дом на смену статуса помещений.

Если вам необходимо быстрое, успешное и недорогое подключение к электрическим сетям в Москве и МО, обратитесь к специалистам компании «ЭЛЕКТРИМ». Наши инженеры выполнят необходимые изыскания и расчеты, подготовят грамотную проектную документацию, выполнят обязательные согласования, получат технические условия и помогут подобрать оптимально функциональное оборудование для технологического присоединения к электрической сети на выгодных условиях.

Минстрой предложил передавать невостребованное жилье льготникам

Глава министерства строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин предложил разрешить регионам передавать невостребованные жилые помещения некоторым категориям россиян, включая ветеранов Великой Отечественной войны. Законопроект поддержал глава правительства Михаил Мишустин. Что изменит нововведение?

Кому передадут свободное жилье?

Минстрой России разработал законопроект, по которому невостребованные квартиры, которые покупались за счет федерального бюджета, в том числе уволенным в запас военнослужащим, можно перенаправлять на нужды других очередников.

Квартиры предлагается передавать ветеранам Великой Отечественной войны, семьям погибших и людям с инвалидностью ВОВ, пострадавшим в результате радиационных аварий и их ликвидаторам, ветеранам боевых действий, которые встали в очередь на улучшение жилищных условий до 1 января 2005 года, людям с инвалидностью и семьям с детьми с инвалидностью.

Премьер-министр Михаил Мишустин поддержал инициативу, заявив, что мера позволит обеспечить граждан доступным и комфортным жильем. «Как раз там есть обязательства для военнослужащих, инвалидов. Это будет делать легче по решению руководителей субъектов РФ» — отметил глава правительства.

Откуда взялось невостребованное жилье?

Оно появилось в ходе реализации в 2011–2017 годах программ по обеспечению жильем граждан, уволенных с военной службы, в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы и федеральной целевой программы «Жилище» на 2015–2020 годы.

Часть жилых помещений, приобретенных уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ за счет субвенций из федерального бюджета, оказались невостребованными, в том числе в связи со снятием граждан, уволенных с военной службы, с учета или в связи с отказом граждан от получения приобретенных жилых помещений и отказом судов в удовлетворении исков о принудительном вселении.

Количество таких квартир в России составляет 82, из них 27 находятся в Свердловской области, 18 — в Санкт-Петербурге, еще 9 — в Псковской области.

Зачем это делается?

Инициатива позволит эффективно использовать жилой фонд регионов, пояснили в Минстрое России. Сейчас из-за законодательных пробелов свободное жилье, которое находится на содержании бюджета, простаивает.

«Разработанный Минстроем и поддержанный правительством РФ законопроект позволит по решению высшего должностного лица региона передавать такие помещения другим категориям граждан», — пояснили в пресс-службе министерства. 

Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое?

Назначение каждого помещения — жилого или коммерческого, производственного, складского, торгового, офисного – учитывается еще при его проектировании и строительстве.

Но некоторые категории помещений отличаются друг от друга несущественно и на протяжении своего существования могут переходить из одной категории в другую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 302-66-73. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Объясняется такая ситуация тем, что потребность в удобно расположенных бизнес-объектах возникает в районах, где изначально их создание не было предусмотрено планом застройки, а сегодня нет места для строительства новых объектов коммерческой недвижимости, либо оно нарушит архитектурный облик улицы.

Единственный выход – преобразовывать в коммерческую недвижимость существующую жилую. При невозможности удовлетворить в полной мере спрос на жилье проводится и обратная процедура.

Общая информация

Смена категории недвижимости регламентируется Главой 3 Жилищного кодекса России. Перевод помещений из одной категории в другую осуществляют органы местного самоуправления — районные администрации, исполнительные и районные советы, в ряде городов – Департаменты, имеющие отношение к жилищному фонду, городскому хозяйству, строительству и проектированию.

Перевод осуществляется на основании заявления собственника помещения либо его уполномоченного представителя, заявление подкрепляется пакетом документов.

Пакет таких документов в Москве значительно превышает объемом стандартный набор документов, предусмотренный законодательством для других населенных пунктов РФ.

Расходы по переводу жилого помещения в нежилое состоят из оплаты ряда услуг (нотариуса, БТИ, проектной организации), госпошлины за регистрацию нового права собственности и оплаты разницы в цене между жилой и коммерческой недвижимостью. Данную разницу рассчитывает БТИ с учетом ряда факторов.

Документы о переводе недвижимости из одной категории в другую регистрируются в Регистрационной палате.

Самовольное открытие объекта коммерческой недвижимости в жилом помещении без смены его категории недопустимо, такое предприятие подлежит закрытию, а собственник облагается штрафом и обязан привести помещение в исходное состояние.

Не всегда осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении требует его перевода в категорию нежилых.

Индивидуальный предприниматель, на законных основаниях прописанный в квартире, может вести профессиональную и предпринимательскую деятельность по месту жительства, если его деятельность не мешает другим жильцам квартиры и дома, а помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

• Перевод не должен противоречить Жилищному кодексу и законодательству о градостроительной деятельности.
• Переводимое в нежилые помещение должно быть обособленным.
• Если это квартира в многоквартирном доме, она должна располагаться на первом этаже, либо все расположенные под ней помещения тоже должны быть нежилыми.
• Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий на улицу, либо должна существовать техническая возможность обустройства такого входа (согласно ЖК РФ, для доступа в нежилое помещение не должны использоваться объекты, обеспечивающие доступ в жилые помещения — подъезд, коридор и подобные).

Для помещений площадью свыше 100 м кв. помимо отдельного входа обязательно наличие запасного, которым может служить вход в квартиру через подъезд.

Жилое помещение переводится в нежилые только целиком, перевод отдельной комнаты недопустим. На момент перевода в нем не должны быть прописаны (зарегистрированы) люди и не должно существовать обременений прав (залог, перспектива ареста имущества должника).

Не меняется категория недвижимости в аварийных и подготовленных к сносу домах. При несоответствии жилого помещения данным требованиям должна существовать возможность их выполнения.

Существует ряд обстоятельств, которые не делают смену категории недвижимости категорически невозможной, но могут значительно осложнить процедуру. К таким осложнениям и ограничениям относятся:

• расположение помещения в доме, являющемся объектом культурно-исторической ценности;
• неудовлетворительное техническое состояние дома, где расположено помещение, необходимость ремонта;
• расположение квартиры в доме, состоящем на учете в штабе чрезвычайных ситуаций и ГО — этот фактор влияет на оценку объекта;
• отсутствие подключения помещения к основным инженерным коммуникациям.

21 июля 2014 года в статью 22 Жилищного кодекса была добавлена статья 3.1, согласно которой недопустимо изменение категории жилого помещения, находящегося в наемном доме социального использования (то есть дом, в котором нуждающимся в жилье оно предоставляется безвозмездно).

Для осуществления перевода заявитель (собственник помещения либо его уполномоченное лицо, действующее по доверенности) должен подать заявление установленного образца в орган местного самоуправления, занимающийся в данном населенном пункте переводом недвижимости из одной категории в другую.

Заявление подается в этот орган непосредственно либо через МФЦ (многофункциональный центр). К нему прилагается ряд документов:

1. Правоустанавливающие документы на помещение, подлинники либо нотариально заверенные копии.
2. Техническая документация (план с техническим описанием, для жилого помещения — технический паспорт).
3. Поэтажный план дома.
4. Проект перепланировки (переустройства), если эти действия необходимы для использования помещения по новому назначению.

Если перепланировка уже была проведена самовольно, на момент подачи заявления она должна быть узаконена и оформлены все соответствующие документы.

Согласно Жилищному кодексу, осуществляющий перевод орган может самостоятельно запросить не предоставленные заявителем документы в органах, где те хранятся. Точный перечень необходимых документов лучше уточнить в органе, куда будет подаваться заявление.

Нередко требуются заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзоров, техническое заключение о состоянии здания, выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных в помещении жильцов и ряд других документов, не предусмотренных Жилищным кодексом.

Согласие соседей в обязательном порядке прилагается к заявлению, если при обустройстве отдельного входа будет нарушаться целостность несущей стены дома или использоваться земля, являющаяся общей собственностью жильцов. Для получения этого документа необходимо собрание собственников квартир с ведением протокола, присутствием не менее половины собственников, из которых согласие даст не менее 2/3.

Документы принимаются под расписку. Заявление рассматривается на протяжении 45 дней, в трехдневный срок с момента принятия решения документ о нем направляется заявителю, а также собственникам примыкающих помещений. Принятие решения о переводе означает изменение его категории.

В решении может содержаться условие – заявитель должен выполнить переустройство или подобные работы.

В этом случае решение является основанием для проведения этих работ, а моментом перевода помещения в другую категорию считается момент подписания акта приемки работ. Также может быть принято решение об отказе в переводе.

Отказ

1. Решение об отказе принимается и направляется заявителю в том же порядке, что и решение о переводе, и может быть обжаловано через суд.
2. Обязательным является обоснование решения со ссылкой на законодательный документ, требования которого нарушены заявителем.

3. Наиболее частными причинами отказа являются:

• неустранимое несоответствие помещения условиям, оговоренным в жилищном кодексе;
• несоответствие проекта переустройства законодательству;
• отсутствие согласия других собственников помещения или соседей, если их согласие необходимо;
• предоставление не всех необходимых документов (заявитель не подал документы лично, в ходе межведомственного запроса выяснилось, что в другом органе отсутствуют необходимые документы или информация) либо их предоставление в ненадлежащий орган.

Перевод жилого помещения в нежилое – достаточно распространенное явление, но существует ряд ограничений, требований к помещению, переводимому в другую категорию.

Эти требования связаны как с физическими характеристиками помещения (его расположение, состояние дома), так и с правами собственности на него (обременение, согласие всех собственников).

Условия перевода помещения в другую категорию изложены в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Заявление о переводе подается собственником в орган местного самоуправления, занимающийся подобными вопросами, и рассматривается в срок 45 дней. Немало времени может занять также сбор всех необходимых документов.

• Если использование жилого помещение в качестве нежилого предусматривает его перепланировку, переустройство, к заявлению прилагается проект этих работ, в решении оговаривается необходимость их выполнения как обязательного условия перевода, работы выполняются после принятия решения, а после их окончания регистрируется перевод.
• При несоблюдении условий, нарушениях законодательства, ошибках при подаче документов заявителю может быть отказано в переводе, но такое решение возможно обжаловать.
• Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
• +7 (800) 302-66-73 (бесплатный звонок по всей России)