Кто имеет право на свободную комнату в коммунальной квартире

Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

Какие комнаты считаются освободившимися?

Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

• малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
• не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
• не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
• очереднику из числа нуждающихся.

При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

Как получить освободившуюся комнату?

Комната может быть передана двумя способами:

• путём оформления договора соцнайма;
• путём выкупа.

Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

• выписка из лицевого счёта;
• выписка из домовой книги (расширенная);
• акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
• план квартиры;
• копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
• выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
• справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

• Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.
• Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.
• Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

• заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
• прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
• жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
• отдел приватизации утверждает выкупную цену;
• заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
• готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

• давность проживания в квартире;
• срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
• проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

Коммунальная сделка

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

• Правила продажи комнат
• Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

ТОП-30 вопросов о присоединении комнат в коммуналках в Москве

 Статья 59 ЖК РФ и статьи 37, 38 Закона г.Москвы от 14.06.2006 г. № 29 позволяют некоторым жителям коммуналок присоединить свободную комнату.

Вашему вниманию ответы руководителя ПО Восход Евгения Боброва на наиболее распространённые из них.

ЧТО  МОЖНО  ПРИСОЕДИНИТЬ

Можно ли присоединить свободную комнату, расположенную не в коммуналке?

Коммуналка — это квартира, комнаты в которой заселены по разным договорам найма, т.е. несколькими семьями изначально. Присоединить освободившуюся комнату можно только в коммуналке.

Что означает «освободившаяся» комната?

Оттуда выбыл и выписался наниматель или собственник. Впрочем, невыписка при выезде – препятствие преодолимое.

• Чем подтверждается, что комната освободилась?
• Официально – уведомлением ДГИ Москвы нанимателям или собственникам других комнат о том, что комната освободилась с предложением воспользоваться своим правом на присоединение, если оно есть.
• При отсутствии этого уведомления юридическое освобождение комнаты подтверждается единым жилищным документом о выписке прежнего нанимателя или собственника.

Впрочем, закон вообще не требует подтверждения этого факта. Чтобы не зависеть от работы почты и точно успеть, лучше обратиться в ДГИ с заявлением о присоединении сразу после выезда соседа.

Можно ли присоединить комнату в общежитии?

Нельзя. Можно только в бывшем общежитии, переведённом из спецжилфонда в жилищный фонд социального использования, этажи которого превращены в мегакоммуналки и комнаты используются на условиях договора соцнайма.

Наличие письменного договора соцнайма также не обязательно, важно именно пользование на условиях договора соцнайма, что определяется законом (ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ).

Можно ли присоединить комнату к другой, которая предоставлена в качестве служебной?

Сначала надо определиться со статусом комнаты, т.к. часть 1 ст. 104 ЖК РФ не допускает предоставления комнат в качестве служебных, служебной может быть только вся квартира.

Но теоретически это возможно либо по аналогии закона, либо по части 1 ст. 38 Закона г.Москвы от 14.06.2006 г. № 29, допускающей предоставление освободившейся комнаты не только в соцнайм или собственность.

Можно ли купить свободную комнату соседу, не имеющему права на бесплатное присоединение?

Можно, если площадь его комнаты меньше нормы предоставления, и он не имеет права на бесплатное присоединение. Это предусмотрено частью 3 ст. 59 ЖК РФ.

Имеет ли право на присоединение освободившейся комнаты в коммуналке очередник (наниматель или собственник), имеющий другое жильё?

Имеет, поскольку закон этого не запрещает.

Здесь надо иметь в виду, что если он стоит в очереди на жильё и после присоединения общая площадь намного превысит норму предоставления (в Москве больше чем на 9 кв. м), то в ДГИ его попросят выкупить метры, превышающие норму предоставления, либо дадут денежную субсидию на метры, недостающие до нормы предоставления.

КТО  МОЖЕТ  ПРИСОЕДИНИТЬ

1. Присоединить комнату в коммуналке может собственник или только наниматель?
2. И наниматель, и собственник.

3. Имеет ли значение наличие регистрации по месту жительства в этой квартире?

По Жилищному кодексу требуется проживание, по московскому законодательству – прописка (регистрация по месту жительства).

Поскольку в этой части московское не соответствует ЖК, в случае проживания без прописки перспективно обращение в суд.

Обязательно ли для присоединения стоять в очереди на жильё?

Не обязательно, но надо иметь все основания для постановки в очередь: площадь жилья меньше учётной нормы, «ценз осёдлости» в Москве свыше 10 лет (включая членов семьи, наличие регистрации по месту жительства не обязательно) и общий доход меньше порога признания малоимущим.

Надо ли стоять в очереди нуждающихся «в жилых помещениях» (с марта 2005 г.) или можно «в улучшении жилищных условий» (до марта 2005 г.)?

• Можно стоять в любой из этих очередей либо иметь возможность встать в соответствующую очередь, исхода из времени освобождения комнаты – до или после марта 2005 г.
• По состоянию на какую дату надо стоять в очереди на жильё (либо иметь право встать в очередь)?
• По состоянию на дату освобождения комнаты (юридически – дату снятия с регистрационного учёта выбывшего соседа).
• Кто такие «малоимущие» в целях признания нуждающимися в жилых помещениях?
• Это члены семьи, имущественная обеспеченность которых меньше установленного в субъекте РФ порога признания малоимущими.
• То есть с учётом всех своих доходов и имущества (кроме единственного жилья) они в течение 20 лет заведомо не смогут накопить на покупку жилья по норме предоставления на каждого.
• Что входит в норму предоставления?
• Норма предоставления площади жилого помещения — это минимальный размер общей площади жилого помещения, которое должна получить семья очередников данного состава и численности.

Она определяется исходя из достигнутого уровня обеспеченности жильём (в Москве 18 кв. м площади жилого помещения на каждого члена семьи очередников).

Обратите внимание, что по ЖК РФ и учётная норма, и норма предоставления рассчитываются не из жилой, а из общей площади помещения. Помимо площади жилых комнат, в общую площадь входят коридоры, кухня, санузел и другие помещения.

О незаконности применения к очередникам установленного в части 3 ст. 1 Закона г.Москвы № 29 понятия «площади жилого помещения» читайте здесь.

Кто относится к членам семьи?

Эти понятия разные и зависят от статуса жилья, где проживает семья.

К членам семьи собственника относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены им в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

К членам семьи нанимателя по договору соцнайма относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Причём совместная прописка — не всегда определяющий критерий принадлежности к одной семье.

И наоборот, иногда прописанного можно не считать членом семьи. Подробнее об этом – в нашем материале «Когда прописанный не считается членом семьи».

1. Что означает «могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях»?
2. Значит, что малоимущими они не признаны и в очереди не стоят, но при соответствующем обращении в ДГИ могут быть признаны.
3. Здесь важно не иметь отказов в признании соответственно малоимущими и в принятии в очередь на квартиру.

Поэтому, например, при отсутствии «ценза осёдлости», подтверждённого наличием в Москве регистрации по месту жительства в течение не менее чем 10 лет, не стоит обращаться в ДГИ за признанием малоимущим и принятием на жилучёт.

Откажут, сославшись на отсутствие срока регистрации. При отсутствии такого отказа легче убедить судью в возможности подтвердить факт постоянного проживания, в т.ч.

в судебном порядке при наличии множества доказательств постоянного проживания в столице.

Как подтвердить способность быть признанным малоимущим и нуждающимся в жилье?

Как уже отмечалось, надо иметь все основания для постановки в очередь: площадь жилья меньше учётной нормы, «ценз осёдлости» в Москве свыше 10 лет (включая членов семьи, наличие регистрации по месту жительства не обязательно) и общий доход меньше порога признания малоимущим.

Доскональность проверки расчётов по соответствующей методике зависит от усмотрения конкретного судьи. В частности, одиноким пенсионерам с единственным жильём достаточно подтвердить только это.

В чём разница между частями 1 и 2 ст. 59 ЖК РФ?

Первая часть распространяется на малоимущих и очередников (включая потенциальных), а вторая – на потенциальных малоимущих, площадь жилья которых меньше нормы предоставления.

То есть заявители по первой части проживают в жилье площадью меньше учётной нормы (в Москве для коммуналок это 15 кв. м), а по второй – больше учётной нормы, но меньше нормы предоставления.

Кому предоставят свободную комнату, если её попросят присоединить несколько нанимателей?

Её предоставят тому, у кого приоритет выше. Например, если один относится к первой части ст. 59 ЖК РФ, а другой – ко второй. А если они относятся к одной части ст. 59, то тому, кто раньше встал в очередь на жильё, дольше живёт в Москве и не совершал ухудшающих жилищные условия сделок за последние 5 лет.

Это предусмотрено частью 5 ст. 38 Закона г.Москвы № 29.

О судебной практике по проблеме ухудшения жилищных условий см. в наших материалах – «Что такое намеренное ухудшение своих жилищных условий?» и «Обзор практики рассмотрения Пресненским судом исков к ДГИ Москвы за апрель – июль 2021 г.».

Учитывается ли право разнополых детей на проживание в разных комнатах?

Учитывается (часть 2 ст. 37 Закона г.Москвы № 29), но для присоединения комнаты в коммуналке это безразлично, т.к. в любых двух комнатах можно расположить соответственно мужчин и женщин.

Учитывается ли «ценз осёдлости» по ч. 2 ст. 59 ЖК РФ?

Часть 2 ст. 59 Жилищного кодекса не содержит условия об обязательности состояния в очереди нуждающихся либо наличии возможности в ней стоять. Поэтому «ценз осёдлости» по ней не учитывается.

Учитывается ли предшествующий срок неухудшения жилищных условий?

Он учитывается только по ч. 1 ст. 59 ЖК РФ, регламентирующей соответствующее право очередников либо потенциальных очередников.

ПРОЦЕДУРА  ПРИСОЕДИНЕНИЯ

Каков порядок предоставления освободившейся комнаты в коммуналке?

ДГИ Москвы как наймодатель высылает всем соседям – нанимателям и собственникам остальных комнат официальные уведомления об освобождении комнаты и возможности её присоединить или выкупить (при наличии соответствующего права). Если освобождается несколько комнат – то уведомления на несколько комнат.

В месячный срок надо дать согласие на присоединение или выкуп. При отсутствии согласия либо соответствующего права у остальных нанимателей / собственников освободившаяся комната заселяется другой семьёй, включая очередников (при наличии), либо выкупается. А при отсутствии таких претендентов решается вопрос о расселении коммуналки (часть 4 ст. 37 Закона г.Москвы № 29).

Можно ли присоединить комнату при отсутствии соответствующего уведомления ДГИ либо невключении в ресурс свободной площади?

Можно, т.к. закон не связывает возможность своего применения с бездействием чиновников по надлежащему администрированию имущества и невысылкой уведомлений.

• Мы добивались бесплатного присоединения освободившихся комнат нескольким семьям, признав через суд незаконность бездействия ДГИ в вышеназванных случаях.
• Свободная комната предоставляется по договору соцнайма или в собственность?
• Бесплатно предоставляется только по договору социального найма, а выкупается в собственность.
• Могут ли предоставить освободившуюся комнату очереднику без снятия с жилищного учёта?

Могут и предоставляют, особенно если нет претендентов ни на выкуп (из соседей), ни на заселение (из посторонних нуждающихся). То есть если площадь комнаты меньше 18 кв. м, то её нельзя предоставить по договору соцнайма в силу прямого указания закона.

Предусмотренные ст. 90 ЖК РФ исключения о возможности выселения в меньшее жильё (по нормам общежития) неплательщиков за ЖКУ и лишённых родительских прав в Москве, очевидно, не применяются (по крайней мере, нам такие случаи не известны).

Здесь можно ознакомиться с успешно завершёнными делами из нашей практики о присоединении комнат в коммуналках в т.ч. и без снятия с очереди на жильё.

По какой стоимости выкупается освободившаяся комната?

Очередники вправе выкупить метры, превышающие норму предоставления, по льготной стоимости (установленной московским законодательством для участников жилищных программ).

Все остальные граждане, включая предусмотренных в части 3 ст. 59 ЖК РФ – по рыночной стоимости.

1. Законно ли требование об оплате по рыночной стоимости площади, превышающей норму предоставления?
2. Законно, если очередник не имеет права на предоставление дополнительной площади – в случае предоставления комнаты со снятием с жилищного учёта.
3. Если освободившуюся комнату предоставят не соседям, а постороннему лицу, эта квартира навсегда останется коммуналкой?

Теоретически да, но возможно и расселение всех её жителей, если освободившуюся комнату предоставить некому (часть 4 ст. 37 Закона г.Москвы № 29).

В каком случае семье очередников лучше присоединить освободившуюся комнату, а когда дождаться получения квартиры по очереди?

Идеально предоставление комнаты без снятия с очереди. В других случаях всё зависит от вашего желания продолжать жить в этой же квартире или получить другую с освобождением.

• В целом очередникам 2010-х годов лучше присоединить освободившуюся комнату и попрощаться с очередью на жильё, чтобы не связываться с многолетней государственной лотереей: снимут ли с очереди после небольшого увеличения дохода или нет.
• На бесплатном приёме юристы ПО Восход расскажут об этом подробнее.
• Более подробную информацию о возможности присоединения комнаты в коммуналке
• можно получить на нашей бесплатной консультации, согласовав удобное время визита
• по тел. +7 (495) 109-12-30  или  +7 (495) 669-20-33

Предоставление освободившихся комнат в коммунальной квартире

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Предоставление освободившихся комнат в коммунальной квартире

Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, где освободилась комната.

Содержание

Жилищный кодекс устанавливает последовательность удовлетворения требований граждан, проживающих в пределах коммунальной квартиры, относительно улучшения своих жилищных условий, если в квартире освободились жилые помещения.

Закон, с целью защиты и поддержания граждан из социально незащищенных групп, дает указанной категории лиц преимущество в вопросах предоставления свободного жилого помещения в «коммуналке».

Рассмотрим процесс передачи гражданам свободных помещений коммунальной квартиры, особенности и нюансы указанного процесса.

Под термином «коммунальная квартира» подразумевается помещение, предназначенное для проживания и разделенное на обособленные жилые помещения (комнаты), в которых проживают граждане.

Помещения коммунальной квартиры могут принадлежать как муниципальному жилому фонду, тогда люди проживают в них по договорам социального найма, так и находиться у проживающих лиц в собственности. Обычно в «коммуналках» живут семьи, не связанные друг с другом родством.

Общим имуществом коммунальной квартиры проживающие в ней лица пользуются на равных основаниях, несут в отношении имущества обязательства и имеют права на это имущество.

 

Передача жилого помещения в коммунальной квартире малоимущим и нуждающимся гражданам

С целью реализации социальной государственной политики именно малоимущие и нуждающиеся лица имеют первостепенное право на получение свободного помещения в «коммуналке» по договору социального найма. Вопросы признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилище по договору найма подробно рассмотрены российским Жилищным Кодексом (см. в ст. 51 и 49).

Важно соблюдение одного условия: указанные граждане должны жить в квартире на тот момент, когда комната освобождается. Если такие граждане заселились в квартиру после освобождения комнаты, заявить свои права на комнату они не смогут.

Если вышеуказанные граждане в квартире отсутствуют, комната предоставляется лицам, которые являются малоимущими и имеют на руках документы, подтверждающие этот статус, по договору найма, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания граждан. Если по своему финансовому положению граждане являются малоимущими, но имеют площадь жилья в квартире больше учетной нормы по их региону, заявить свои права относительно комнаты по договору найма они смогут только при отсутствии граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилье.

Общий порядок заселения свободной комнаты в «коммуналке»

Жилищный закон предполагает ступенчатое заселение, иными словами, установлены категории граждан, имеющие право на заселение в соответствии со «ступенями», нахождение на которых определено социальным статусом лица.

Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, в которой освободилась комната.

А если такие граждане в квартире не проживают, или не заявляют свои права и отказываются от них, помещение может быть передано гражданам, не проживающим в квартире, по основаниям, установленным законом.

Если вышеуказанные категории граждан в квартире не проживают, помещение на основании договора купли-продажи могут получить иные граждане, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания. На лиц этой ступени также распространяется правило об обязательном проживании в квартире до освобождения комнаты.

В соответствии с последней «ступенью» предоставления, освободившуюся комнату могут получить лица, нуждающиеся в жилье и не относящиеся к вышеперечисленным категориям граждан, если перечисленные лица в квартире отсутствуют или отказываются от своих прав.

Такие случаи встречаются довольно часто, граждане отказываются заявлять права на комнату, рассчитывая на получение более комфортных условий проживания. Чтобы получить освободившуюся комнату, граждане обязаны подать в уполномоченные органы должным образом оформленное заявление.

В случае, если решение уполномоченных органов не удовлетворяет граждан, претендующих на освободившееся жилье, разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Прекращение правоотношений по договору социального найма

Договор социального найма предусматривает предоставление лицам жилых помещений, которые законом отнесены к помещениям государственного, либо муниципального фонда. Предоставляется такое жилье нуждающимся в нем гражданам для проживания на постоянной основе.

Действие договора соцнайма не ограничено конкретным сроком, граждане могут проживать в предоставленных им помещениях любое количество времени, при условии соблюдения требований, которые закон устанавливает обязательными для жильцов домов, квартир и комнат.

Договор социального найма можно расторгнуть по соглашению сторон в любое время. Если гражданин выехал в иное место жительства, соглашения с ним прекращается со дня освобождения помещения. Жилищный кодекс предусматривает прекращение договора социального найма в связи со смертью нанимателя, который был одиноким человеком, и в связи с разрушением помещения.

Ситуация, когда в комнате никто не проживает и неизвестно место нахождения ее жильцов, не дает оснований другим лицам на заселение в эту пустующую комнату.

Законодательно утверждено, что временное отсутствие граждан в жилом помещении, не образует изменения их прав и обязанностей относительно жилища.

Следовательно, помещение нельзя считать освободившимся, поскольку на него имеют права граждане, заселенные по договору соцнайма, даже если они отсутствуют длительное время.

Судебное прекращение договора соцнайма

Законом предусмотрено и расторжение договора в суде. Для этого нужны четкие основания, и закон на них прямо указывает. Договор расторгается в суде в случаях:

• Использования помещения для целей, которые не предусмотрены законом для такого вида помещений. Иными словами, если гражданин использует комнату или квартиру не для проживания, а для произведения в помещении какой — либо деятельности, на которую не получены разрешения, или эта деятельность противоречит смыслу назначения помещения. Договор социального найма с таким гражданином может быть расторгнут в судебном порядке.
• Если проживающий гражданин систематически совершает действия, нарушающие спокойное проживание его соседей и других граждан, например, шумит в ночное время, содержит свое помещение и помещения общего пользования в антисанитарном состоянии, что создает угрозу здоровью других лиц и т.д.
• Если гражданин отказывается оплачивать коммунальные услуги продолжительное время.
• Если самим проживающим гражданином, или иными лицами, за которых гражданин отвечает, допущены такие действия по отношению к помещению, которые привели к необратимым отрицательным изменениям, или разрушению.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Добрый день,мы живем в коммунальной квартире, у нас освободилась комната, я бы хотела её взять на расширение. Администрация мне отказывает, так как я являюсь собственником своей комнаты 18кв.м, мы проживает в ней вчетвером, но не прописаны…

Можно ли как то получить комнату в соц найм не имеет прописке по данному адресу, но емея зеленку

Татьяна22.10.2021 04:01

• Добрый день!
• По нормам статьи 59 Жилищного кодекса РФ «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире»: Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договорусоциального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или)собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаныили могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и
• нуждающимися в жилых помещениях.
• Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.Юридическая группа МИП — МоскваКонсультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
• Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна22.10.2021 15:52

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте!

Помогите, пожалуйста, разобраться в вопросе.

4х комнатная квартира в хрущевке. 1 комната -моя собственность; 1 комната — в собственности у соседей(там не живут) ; 2 смежные комнаты — принадлежат городу. Те кто жил раньше умерли. Родственников нет.

Мы с семьей хотим претендовать на эти две комнаты и получить их в соц.найм, возможно с последующей приватизацией.
Семья 3 человека. Муж, жена, сын 16лет. В собственности 1-комнатная квартира 24м и комната 7,2м. Прописаны мы в квартире.

Подскажите, пожалуйста, алгоритм действий.

Надо ли нам выписываться из однокомнатной квартиры и прописаться в комнате, чтобы претендовать на улучшение условий? Или мы можем это сделать и так?

Мария01.10.2021 18:00

1. Добрый день!
2. По нормам статьи 59 Жилищного кодекса РФ «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире»: Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договорусоциального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или)собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаныили могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и
3. нуждающимися в жилых помещениях.
4. Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.Юридическая группа МИП — МоскваКонсультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
5. Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна09.01.2022 10:53

Задать дополнительный вопрос

Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты

Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты

У одной семьи была комната в коммуналке в центре Москвы. Это было их единственное жилье, больше жить им было негде.

Две другие комнаты в коммуналке принадлежали другой семье, которая в них не жила, а сдавала разным посторонним людям. Постоянным жителям коммуналки не нравились чужие люди в их квартире: они шумели и вели себя так, что несколько раз приходилось вызывать полицию.

Тогда семья, которая все время жила в коммуналке, решила через суд выселить надоевших соседей и запретить другим собственникам пускать новых жильцов в места общего пользования — на кухню, в туалет — без согласования. А за значительные неудобства семья попросила выплатить ей 300 000 ₽ в качестве компенсации морального вреда.

Источник: определение ВС РФ № 5-КГ20-149-К2

Материал подготовила юрист Наталия Сивонина

Аргументы сторон

Старожилы. Комната, в который мы живем, — наше единственное жилье. Собственники двух других комнат в квартире не живут, но вселили туда троих посторонних людей по договорам безвозмездного пользования.

Нашего согласия они не спрашивали, хотя знали, что новые жильцы будут вместе с нами пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, туалетом. Считаем, что этим они нарушили наши права.

Я купила комнату в коммунальной квартире

Просим суд выселить всех посторонних жильцов, обязать собственников других комнат впредь спрашивать нашего согласия на заселение посторонних граждан. И еще взыскать с собственников компенсацию причиненного нам морального вреда — 300 тысяч рублей.

Собственники других комнат. Всех посторонних мы уже и так выселили. В комнате живет только одна женщина, которой мы подарили часть нашей доли. То есть она стала полноправным собственником и имеет право жить в этой квартире сколько хочет. Иск не признаем, ничего платить не будем.

Что сказали суды

Первая инстанция: ???? Дело № 02-7908/2019

Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.

Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками.

Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов. ст. 246, ст. 247 ГК РФ; ст. 30, ст. 41, ст.

42 ЖК РФ

В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.

Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.

Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.

Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания. п. 2 ст. 1099, ст. 1100, ст. 151 ГК РФ

Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.

Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда.

И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится.

Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.

Московский городской суд: ???? Дело № 33-52784/2019

Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.

Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо. чч. 2, 4 ст. 30, ч. 2 ст. 76 ЖК РФ

И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.

Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.

Кассационная инстанция: ???? Дело № 8Г-9357/2020

Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.

Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд: ???? № 5-КГ20-149-К2

Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.

Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении. ст. 12 ГК РФ; п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.

Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.

Что в итоге

Собственники-старожилы получили судебное решение, где прямо указано, что соседи не вправе без их письменного согласия предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в их квартире. Это значит, что если у старожилов не спросят согласия, то квартиранты не смогут пользоваться туалетом, готовить на общей кухне и даже ходить по коридору.

Конечно, вторая семья по-прежнему вправе сдавать комнаты, но, вероятно, с этим запретом они станут тщательнее выбирать арендаторов. Если же первая семья начнет необоснованно отказывать во вселении всем подряд, уже вторая семья может подать иск, чтобы суд определил порядок пользования общим имуществом.

Как я снимала комнаты в коммуналках на Васильевском острове

Какие выводы можно сделать из этой истории

Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли.

Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования.

Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.

В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.

Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.

Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы. пп. 1, 2 ст. 247 ГК РФ; п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996

Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.

Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.

Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.

Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.

Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:

• истцам — часть кухни площадью 1,9 м² и часть комнаты площадью 3,4 м²;
• семье ответчиков — часть кухни площадью 2,3 м² и часть комнаты площадью 4,5 м²;
• в общее пользование всех собственников — коридор, душевую, туалет, кладовую, часть кухни площадью 9,3 м² и часть комнаты площадью 9,3 м².

Права собственника квартиры

Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение.

Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом.

С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.

__________________

Живите богаче. Мы поможем

Каждую неделю мы присылаем подборку лучших статей про деньги.

Нашу бесплатную рассылку читают более 400 тысяч человек: как сменить профессию, получать больше и на чем заработать. Как тратить меньше, но жить лучше.

Новым подписчикам присылаем подарок: пошаговую инструкцию по ведению бюджета. Присоединяйтесь:

→ Подписаться на рассылку ←