Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

• муниципальная квартира;
• неприватизированная комната в «коммуналке»;
• неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

• приватизированная комната в коммунальной квартире;
• неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

• кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
• каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
• будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
• как часто будет проверяться квартира хозяином;
• кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
• какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
• будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

• оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
• оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
• применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Порядок сдачи квартиры в аренду: помощь адвоката

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» не только поможет Вам в вопросах аренды жилого помещения, но и решит иную спорную ситуацию: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок сдачи квартиры в аренду

   Передача квартиры в аренду всегда связана с определенными рисками. Существуют потенциальные опасности в виде неблагонадежных арендаторов, споров с налоговой, необходимости взыскания убытков, отстаивания своих прав в суде и т. д. Для того чтобы минимизировать риски от аренды следует предусматривать их заблаговременно.

Кратко порядок сдачи квартиры в аренду должен выглядеть следующим образом:

1. Подготовка правоустанавливающих документов на квартиру. Пакет документов, подтверждающий право собственности, потребуется при составлении договора аренды, а также в случае, если его запросит для ознакомления арендатор
2. Выбор способа уплаты налогов. Доходы, получаемые с аренды квартиры, подлежат налогообложению. Налог можно уплачивать как физическое лицо, ИП или же приобрести патент для сдачи квартиры в аренду
3. Поиск претендентов на аренду квартиры. Существует три основных способа поиска арендаторов. Первый – это опрос друзей, родственников, коллег о том, не желает ли кто-либо арендовать помещение. Второй способ связан с изучением объявлений в газетах или сети Интернет о съеме квартиры. Третий способ заключается в подаче объявления о намерении сдать квартиру в аренду
4. Заключение договора аренды. Следует помнить, что при сроке аренды более года обременение на объект недвижимости должно быть зарегистрировано в Росреестре
5. Передача квартиры арендатору. При передаче квартиры арендатору в отдельном акте указывается имеющееся в квартире имущество и его состояние.

Как проверить документы при аренде квартиры?

• документы, подтверждающие право собственности
• документы, подтверждающие личность собственника или собственников
• квитанции об оплате коммунальных услуг

   Все вышеперечисленные документы должны быть предоставлены в оригиналах. Право собственности на квартиру может быть подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), представленной на бумаге или в электронной форме. Данная выписка содержит сведения об основных характеристиках недвижимости. По кадастровому номеру и адресу объекта с помощью сайта Росреестра несложно установить собственников квартиры.

   Личность собственника подтверждает паспорт. Здесь важно сверить данные паспорта и внесенные в договор данные арендодателя. Договор должен быть подписан именно собственником или лицом, имеющим нотариальную доверенность на подписание договора аренды.

   Квитанции об уплате коммунальных услуг следует проверить на наличие задолженности. Сделать это необходимо во избежание споров с арендодателем в будущем.

Как правильно составить договор аренды квартиры?

   При сдаче квартиры в аренду особое внимание следует уделить договору. Договор заключается в письменной форме (подробнее про составление договора с помощью нашего адвоката) и в нем должны быть отражены следующие основные моменты:

• предмет. Предмет должен быть сформулирован так, чтобы было понятно, какое именно имущество и за какую сумму подлежит передаче в аренду
• стороны договора. Указываются паспортные данные сторон, делаются ссылки на документы, подтверждающие право собственности арендодателя
• срок действия. В договоре следует указывать на какой период помещение отдано в аренду. Договор аренды недвижимости не может превышать пять лет. В то же время, следует учитывать, что договоры, заключаемые на срок от одного года, подлежат регистрации в Росреестре
• порядок оплаты. Указание способа и даты оплаты позволит избежать разногласий между сторонами
• права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя передать имущество в установленный срок в пригодном для использования состоянии, а арендатора сохранить его. Права заключаются в предоставленной законом сторонам возможности требовать соблюдения условий заключенного договора
• ответственность сторон. Данный пункт нацелен на добросовестность исполнения сторонами своих обязанностей
• порядок расторжения. В договоре следует прописать при каких нарушениях он может быть досрочно расторгнут

   Дополнительно следует отметить, что недвижимое имущество передается в аренду только по передаточному акту.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?

   Договор аренды квартиры, заключаемый на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию осуществляют органы Росреестра. С заявлением о регистрации договора аренды необходимо обратиться в течение 30 дней со дня подписания договора сторонами.

   Договор будет считаться зарегистрированным, а правовые последствия – наступившими со дня внесения соответствующей записи в ЕГРН. Процедура регистрации обычно занимает не более 10 дней.

ПОЛЕЗНО: если договор составляет вторая сторона, то закажите правовой анализ сделки у нашего адвоката, чтобы избежать рисков на будущее

Как оформить передачу жилого помещения?

   Передача квартиры в аренду оформляется актом. Акт приема-передачи необходим как арендодателю, так и нанимателю. Дело в том, что, как правило, квартира передается с мебелью, техникой и прочими бытовыми предметами. Их количество и целостность должна быть зафиксирована данным актом.

   Кроме того, сторонам следует указать и общее состояние передаваемого имущества – состояние стен, потолка, пола, обоев, сантехники и т. д. Составление акта приема-передачи, с одной стороны, позволяет обезопасить собственника от убытков в виде порчи имущества, с другой же стороны, дает нанимателю возможность подтвердить произведенные в квартире улучшения.

Взыскание по договору аренды квартиры

   Споры, связанные с договором аренды квартиры, встречаются достаточно часто. Наиболее распространенный спор связан с невнесением платы за арендуемое помещение. В этом случае можно руководствоваться следующим алгоритмом:

1. переговоры с арендатором. Причины отсутствия платы могут самые разные, в том числе и форс-мажор, поэтому, первое, что следует сделать, это узнать причину отсутствия периодичных платежей;
2. направление претензии в адрес арендатора. На этом этапе спор часто прекращается. В претензии следует указать, что собственник квартиры вправе требовать не только суммы невнесенного платежа, но и неустойку за просрочку исполнения обязательства, а также компенсацию судебных расходов, в случае обращения в суд для разрешения спора;
3. обращение в суд. С исковым заявлением в связи со спором по договору аренды следует обращаться в том случае, если переговоры и вручение претензии не привели к должному результату. В иске, помимо требования о взыскании задолженности по договору аренды, штрафных санкций и судебных расходов указывается также требование о досрочном расторжении договора.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео по составлению иска о взыскании долга по аренде

Как платить налог за сдачу жилья?

   Доход от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому оформление в качестве ИП необязательно. Тем не менее, граждане, сдающие квартиру в аренду, часто регистрируются как предприниматели.

Связано это с тем, что физические лица уплачивают 13 % с дохода от сдачи квартиру в аренду, тогда как предприниматели, по упрощенной системе налогообложения, вправе оплачивать только 6 %.

Кроме того, будучи предпринимателем, можно приобрести патент для сдачи квартиры, что может оказаться ещё выгоднее, чем оплачивать 6 % от доходов.

   Для оплаты налога от доходов, получаемых от сдачи квартиры в аренду, потребуется предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ.  Сведения о доходах за предыдущий календарный год необходимо предоставить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля.

   Граждане оплачивают налог ежегодно до 15 июля, предприниматели – ежеквартально. Патент оплачивается в зависимости от срока, на который он приобретен. Например, патент на полгода оплачивается при оформлении, тогда как патент на год может быть оплачен при приобретении на треть, а за месяц до его окончания вносится оставшаяся часть.

Расторжение договора аренды квартиры

Расторжение договора аренды квартиры производится по следующим основаниям:

• соглашение сторон
• вступившее в законную силу решение суда
• односторонний отказ от исполнения договора, если он предусмотрен законом или договором

   Если расторгнуть договор по соглашению сторон возможно не имея на то определенных причин, то для расторжения договора в суде по инициативе одной из сторон потребуются веские основания. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственник вправе досрочно расторгнуть соглашение в случае:

• существенных нарушений условий договора
• ухудшения вверенного имущества
• невнесения арендной платы более двух раз подряд
• отказа от проведения капитального ремонта в установленные сроки, если он является обязанностью арендатора

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, арендатор вправе расторгнуть договор аренды квартиры в суде в случае:

• непредоставления недвижимости в пользование
• непроведения капитального ремонта
• наличия препятствий пользования помещением
• недвижимость оказалась непригодной для пользования

   По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно (подробнее про расторжение договора аренды досрочно на сайте АБ «Кацайлиди и партнеры»). Собственник же вправе расторгать договор досрочно только в случае существенных нарушений со стороны арендатора и если эти нарушения не были устранены в установленный срок.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Чтобы разобраться в нюансах процесса, стоит заглянуть в Жилищный Гражданский и Налоговый кодексы, в которых прописаны правовые аспекты, кроме того, надо определиться со способом поиска нанимателей – через риелторов или самостоятельно. Итак, в рамках настоящей статьи поговорим о том, как сдать квартиру в аренду правильно и избежать неприятностей в попытках заработать на аренде.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок.

Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе».

Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Самостоятельная сдача жилья в аренду

• При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:
• • определиться с ценой аренды;
• • разобраться с налогообложением;
• • оформить страховку;
• • найти жильцов;
• • правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно.

В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты.

Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Стоит помнить, что подписывать договор со стороны арендатора может только собственник недвижимости или его законный представитель (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Страховка: оформлять или сэкономить

Об оформлении страховки стоит упомянуть отдельно, поскольку подавляющее большинство арендодателей очень недальновидно пропускают этот шаг. Страхование позволяет предусмотреть любые форс-мажорные ситуации: от порчи отделки до взрыва газа.

Это придаст намного больше уверенности в сохранении имущества или даст надежду на получение компенсации.

Кроме того, можно застраховать ответственность перед третьими лицами – это убережет от расходов на восстановление соседской квартиры, если, например, жильцы устроят пожар или затопят соседей.

Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм. Страховых предложений для арендодателей достаточно много, лучше потратить время на их изучение, разобраться в нюансах и выбрать наиболее приемлемый вариант по цене и степени защиты.

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

• штрафные санкции налоговой инспекции;
• санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;
• невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;
• претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;
• претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;
• нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков.

В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем.

Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги.

Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед.

В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников.

Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей.

То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Поиск квартиросъемщиков и вопросы регистрации

По сути, каждый арендодатель выдвигает к съемщикам собственные требования и условия. При наличии терпения можно найти нанимателей, которые максимально подойдут по всем «параметрам».

При составлении объявления нужно объективно и максимально подробно описать квартиру и, если ресурс позволяет, загрузить актуальные фото.

Это позволит отсеять претендентов, которым жилье изначально не подходит, а значит, сэкономить время. 

Кстати, стоит принять как неизбежность тот факт, что даже при наличии прямого запрета в объявлении большая часть обратившихся окажутся посредниками.

После подписания договора, собственно, при передаче ключей от квартиры, надо не полениться и подписать акт приема-передачи жилплощади. При расставании с арендаторами составляется такой же документ — его наличие позволяет зафиксировать объем нанесенного ущерба, если таковой обнаружится.

Если договор найма заключается до года, в большинстве случаев он не подлежит регистрации. Эта процедура распространяется на договора с физическими лицами, заключаемыми на не очень длительный период. При заключении долгосрочного договора с юридическим лицом регистрировать его надо в любом случае. Этот нюанс лучше  уточнить дополнительно в местной администрации.

Сколь бы подходящим ни казался наниматель, стоит озаботиться подтверждением личности арендатора или узнать о деятельности и наличии регистрации у компании, которая снимает жилье для своих сотрудников.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность.

Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте.

Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Заключение (и небольшой совет)

Итак, сдать жилье в аренду правильно – это не так уж сложно. Важно оформить сделку по всем правилам и позаботиться о наличии договора, предоплаты и депозита как надежных защитных инструментов. Лучше всего заключать договор на срок до года (оптимально – 11 месяцев), а затем при необходимости его пролонгировать, уточнив возможные нюансы.

И еще один совет: даже если арендатор внушает доверие, правоохранители рекомендуют никогда  не показывать жилье в одиночку. Когда нет рядом родственников или друзей, можно на несколько минут привлечь соседей.

Как сдать квартиру в аренду правильно, самостоятельно и без риелторов

Содержание:

Готовимся зарабатывать на сдаче жилья: пошаговое руководство    Шаг 1: Подготовка жилья    Шаг 2: Самостоятельно определить цену квартиры    Шаг 3: Подготовка объявления    Шаг 4: Выбираем съемщика Следует ли обращаться за услугами риелторов Почему официальная сдача квартиры это не только безопаснее, но и проще Что такое договор аренды и зачем он нужен? Какие документы потребуются для оформления договора аренды Что будет, если не оформлять договор аренды Как сдать и правильно платить налоги с аренды Как правильно сдать квартиру в аренду посуточно

Посредники позволяют хозяевам сэкономить время на поиске подходящего квартиранта и на оформлении документов.

Агентства недвижимости пользуются тем, что арендаторы часто не знают, как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно, поэтому навязывают свои услуги, объясняя это тем, что человек якобы не сможет сделать это без «специалиста».

Но процедура официальной сдачи квартиры достаточно простая и не требует специальных знаний. Информация, опубликованная в этом материале, поможет как тем, кто собирается сдать жилье сам, так и тем, кто его уже сдает, но сомневается в том, была ли сделка совершена правильно изначально.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Готовимся зарабатывать на сдаче жилья: пошаговое руководство

Процесс сдачи жилья включает в себя как юридическую, так и коммерческую составляющую. Первая составляющая определит безопасность вашего бизнеса. Вторая – его привлекательность для потенциального клиента. Поскольку эти два аспекта неразрывны друг с другом, мы затронем в этом пошаговом руководстве их оба.

Шаг 1: Подготовка жилья

Времена, когда квартиры у метро ценились выше, не смотря на условия в них, в прошлом. Сегодня съемщики оценивают внутреннее убранство. Оно не должно быть роскошным для того, чтобы сдавать дороже. Достаточно обновить обои и привести косметический ремонт, чтобы квартира выглядела новой.

Сдавая новую квартиру с чистыми обоями, вы сможете в случае порчи имущества, требовать равноценного ремонта. Если квартира сдается в ненадлежащем состоянии, готовьтесь ее в таком виде и принять.

Учитывая то, что большинство арендаторов игнорируют необходимость ремонта, ваша квартира будет особенно выигрышной.

Шаг 2: Самостоятельно определить цену квартиры

Ошибочным является мнение, что для оценки стоимости аренды следует привлекать риелтора. Агент – это человек, который отталкивается от условий рынка, т.е.

определяет цену, анализируя похожие объявления. Для этой работы не нужно специального образования или навыков.

Вы можете сделать это самостоятельно, просто проверив объявления о сдаче жилых помещений в аренду в вашем районе на популярных сайтах.

Шаг 3: Подготовка объявления

Потенциальный съемщик не в состоянии объехать все квартиры в городе перед тем, как сделать выбор. Поэтому большая часть решений принимается еще на этапе просмотра объявлений. Необходимо создать описание, максимально подробно отвечающее на вопросы клиента. В частности, в объявлении следует указать:

• Расположение и близость к основным транспортным узлам и остановкам общественного транспорта;
• Количество комнат, тип планировки (раздельные, смежные комнаты и т.д.), наличие балкона или лоджии;
• Наличие бытовой техники и ее качество (т.е. “новый холодильник” лучше, чем просто “холодильник”);
• Качество сантехники и ее тип (душ, ванная, наличие умывальников и т.д.);
• Наличие доп. предложений: бесплатный интернет, кабельное телевидение, комплект постельного белья, полотенца и пр.
• Требования к съемщикам (количество людей, которые могут проживать в квартире, отношение к животным и вредным привычкам и т.д.).

Вышеописанные пункты не оттолкнут потенциального покупателя, но позволит отсеять тех, с кем вы и так бы не сотрудничали.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Следует сделать хорошие снимки на проф.фотоаппарат, т.к. от качества снимков напрямую зависит первое впечатление от жилья.

Важно: По статистике, 4 из 5 квартир сдаются по итогу первого визита. Т.е. если человеку понравится ваше объявление, устроят требования и внутренняя отделка, то с 80% вероятностью он снимет именно вашу квартиру после визита.

Шаг 4: Выбираем съемщика

Универсальной формулы, как не попасться на мошенника, не существует. При выборе квартиранта обращайте внимание на такие факторы:

1. Наличие работы
2. Семейное положение
3. Наличие домашних питомцев

Эти 3 момента вы легко узнаете во время первой встречи, и именно на них следует ориентироваться. Безработный – самый опасный клиент не только из-за платежеспособности. Если человек найдет работу в другом районе или городе, вполне возможно, что вы расстанетесь.

Семейное положение определяет быт. Если съемщики – семейная пара, это снизит риски шумных ночных вечеринок, которые будут сказываться на ваших отношениях с соседями.

Наличие домашних животных – дело личного предпочтения. Тем не менее, даже если вы любите питомцев, подумайте о том, относится ли квартирант к ним так же заботливо, как и вы. При худшем из раскладов, придется проводить тщательную уборку, химчистку ковров и длительное проветривание помещения перед приездом новых квартирантов.

Следует ли обращаться за услугами риелторов

Риелтор – посредник. Обращение к посреднику экономит время и дает возможность комфортно подобрать клиента. Обращаться или не обращаться к посредникам – вопрос предпочтений.

В ряде случаев, риелторы навязывают свои услуги якобы под видом «третьей стороны», т.е. чтобы укрепить силу договора между арендатором и съемщиком.

На деле, «третьей стороной» может являться только нотариус. Риелтор – просто свидетель, который едва ли согласится поддерживать ваши интересы в случае судебного разбирательства.

Немаловажен и интерес риелтора. Агенту главное – сдать квартиру. Что будет дальше – уже ваши проблемы. Поэтому обращаться к услугам агентств можно только, если у вас нет времени на сдачу жилья, и вас не интересует, каким именно людям придется в нем жить.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Почему официальная сдача квартиры это не только безопаснее, но и проще

С позиции закона, официальная сделка об аренде жилья является наиболее безопасным ходом. Безопасность, в юридическом плане, обеспечивается как для арендодателя, так и для квартиранта. Но хозяин квартиры должен быть заинтересован в безопасной сделке больше, т.к. речь идет об ответственности за порчу его имущества. Приведем основные преимущества официальной сделки:

1. Гарантии оплаты. Необходимость оплаты прописывается в договоре аренды. Если квартирант не платит, арендодатель имеет официальное подтверждение этого и может добиваться взыскания долга через суд.

2. Исключение рисков. Не редкость ситуации, когда квартирант исправно платит за коммунальные услуги, но после его отъезда обнаруживается огромный счет за телефон.

В случае предъявления претензий человек просто заявляет, что о наличии телефона не знал, и отказывается платить. Официальное оформление позволяет внести абсолютно все платежи в договор.

Подпись квартиранта под договором означает, что он согласился на все пункты, указанные в нем. А, значит, ни один платеж не останется без внимания.

3. Законность. Аргумент «я сообщу в налоговую о том, что вы незаконно сдаете квартиру» является конечным аргументом в любом споре с арендодателем, который неофициально сдает квартиру. Такие угрозы могут поступать от соседей или непосредственно от самих съемщиков. Когда вы сдаете жилье официально, закон на вашей стороне, и подобный шантаж не уместен.

Что такое договор аренды и зачем он нужен?

Договор о съеме жилья – официальный юридический документ, имеющий законную силу. Он подтверждает то, что данное жилье действительно сдается в аренду и в нем отражается вся актуальная информация о сделке. Договор регулирует отношения между двумя сторонами – арендодателем и съемщиком.

В договоре отражаются:

• Сроки сделки
• Порядок оплаты
• Гарантии безопасности сторон
• Список имущества, которое находится в жилье
• Обязательства сторон
• Требования к санитарному состоянию помещения
• Санкции, в случае нарушения пунктов договора
• И т.д.

На территории РФ действуют 2 вида договора, в зависимости от статуса лица, снимающего жилье:

1. Договор найма. Регулируется гл.34 ГК РФ. Подходит для случаев, когда жилье сдается юр.лицу (компании, организации. предприятию).

Важно: Сдача недвижимости юридическим лицам обязательно должна регистрироваться государственными органами, независимо от сроков или порядка аренды.

2. Договор аренды. Регулируется гл.35 ГК РФ. Подходит в ситуациях, когда жилье сдается физ.лицам (т.е. для случаев, когда квартира сдается в аренду квартирантам для проживания, подходит именно этот случай). Договор аренды не требует официальной регистрации, если заключается на срок >1 года.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Какие документы потребуются для оформления договора аренды

Для арендодателей, сдающих жилье впервые, объем документов, необходимых для съема жилья, оказывается приятным сюрпризом. Дело в том, что для сдачи квартиры требуются всего 3 документа:

1. Документ о праве владения квартиры (свидетельство о праве собственности, дарственная, договор о продаже и покупке или иной документ, который бы подтверждал ваше право на распоряжение жильем).
2. Список всех прописанных в квартире жильцов (соответствующая выписка выдается в местном жилуправлении).
3. Согласие на сдачу конкретной квартиры в аренду, подписанное всеми владельцами жилья.

Важно: Последний пункт требует отдельного пояснения: если владельцев квартиры несколько, то их присутствие также обязательно во время подписания договора. Их подписи на договоре аренды обезопасят вас от неприятностей, связанных с вмешательством третьих лиц в порядок сдачи жилья.

Что будет, если не оформлять договор аренды

Отсутствие договора аренды равняется отсутствию доказательств того, что квартирант находился у вас в квартире указанное время. Соответственно, в случае конфликтных ситуаций, порчи имущества, пожара и т.д., суд потребует подтверждения, что указанное лицо является квартирантом. И доказать это без договора куда сложнее, чем с ним.

В данной таблице мы отразили наиболее очевидные последствия сдачи квартиры «на словах», и возможный исход, если такая ситуация возникнет с договорам:

Ситуация	С договором	Без договора
Квартирант сбежал, не оплатив за аренду/коммунальные услуги/испорченное имущество	1. Оплата коммунальных платежей и арендный взнос вписываются в договор ежемесячно под роспись сторон. Отсутствие отметок в договоре – доказательство того, что оплаты не было, и возможность обратиться в суд за взысканием.2. Перечень имущества также вносится в договор. Соответственно, отсутствие того или иного предмета, равно как и изменение его технического состояния (или эстетического вида) является поводом для обращения в суд	1. Оплата коммунальных платежей остается на владельце жилья. При отсутствии документа об аренде, юридических оснований платить коммунальные кому-либо, кроме хозяина, нет.2. Объявить квартиранта грабителем вы не сможете, т.к. в ходе следствия станет ясно, что вы добровольно передали ключи мошеннику и впустили его жить в свой дом без каких-либо оснований. То, что человек являлся квартирантом, достаточно тяжело доказать, а иногда и вовсе невозможно
Квартирант не содержит квартиру в порядке, санитарная ситуация склоняет к тому, чтобы выселить его	Поддержание состояния квартиры на определенном уровне закрепляется в договоре, и в случае невыполнения требований вы вправе разорвать договор и выселить жильца	Поддержка квартиры в чистоте определена на словах. Ваше требование легко может быть оставлено без внимания, ведь оно не отражалось в договоре
Квартирант отказывается выселяться по каким-либо причинам	Вы вызываете милицию, предъявляете договор аренды и объясняете ситуацию. Правоохранительные органы ознакамливаются с документом на месте и обеспечивают вам доступ в квартиру	Решать ситуацию с квартирантом придется самостоятельно, т.к. вызвать полицию из-за «незаконного проникновения в жилище» точно не получится, а объяснять приехавшим на вызов полицейским о том, что вы занимаетесь незаконным бизнесом, – сомнительное удовольствие.
Квартирант затягивает со сроками оплаты, отказывается платить	Можно решить ситуацию в досудебном порядке, направив квартиранту письменное обращение с намерением обратиться в суд и требованием уплатить долг. Можно также сразу обратиться с судебным иском о взыскании долга	Вы не докажите суду, какую сумму вам обещали платить на словах. Более того, у вас не будет доказательств того, что вам должны. Вернуть деньги едва ли удастся.

Важно помнить, что в случае, если договор не заключен, договариваться обо всем придется «на словах», и эти слова не имеют юридической силы, т.е. человек может просто отказаться их выполнять.

Как сдать и правильно платить налоги с аренды

Сдача квартиры облагается 13% налогом. Независимо от того, какие условия оплаты оговорены между вами и съемщиком, налоговая декларация должна подаваться 1 раз в год. Период подачи декларации – 1.01-31.03.

Если вы не платите налоги, но в налоговой лежит копия вашего договора, то исполнительная служба начисляет к процентной ставке штрафные суммы.

Важно: В случаях, когда арендодатель из-за обиды сообщает в налоговую о том, что вы избегаете налогов и сдаете квартиру «в черную», следует просто обратиться в службу, и уплатить налог. Никакие санкции за это не накладываются.

Если у вас есть договор, но вы по каким-то причинам не несли его в налоговую, а съемщик поломал ваше имущество на сумму, превышающую гарантийный взнос, вы вправе обратиться в налоговую, предоставить документ, оплатить налоги и нести этот договор в суд.

Как правильно сдать квартиру в аренду посуточно

• Договор о сдаче квартиры посуточно не отличается от других документов об аренде жилья.
• Самая высокая опасность при сдаче посуточно состоит в том, что мошенник, под видом клиента, может сделать дубликаты ключей и вынести все ценности из жилья после того, как договор о съеме закончится.
• Поэтому важно:

1. Переписать паспортные данные клиента в его присутствии. Правильно зафиксировать их в договоре.
2. Перечислить в перечне имущества максимальное количество единиц (вплоть до количества посуды).

3. Залоговая сумма не должна быть меньше оценочной стоимости имущества внутри жилья.

Ваш клиент не «забудет вернуть чайник», если он внесен в список имущества. Также, никакой вор не станет вскрывать жилье, понимая, что он является главным подозреваемым в случае разбирательства.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Если у вас остались вопросы, задайте их наших юристам на Бирже Правовых Услуг!