Приватизация квартиры в многоквартирном доме, числящемся на балансе фгбу

Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере — продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.

Перед тем, как приступить к сбору документов, убедитесь, что вы соответствуете нескольким критериям: 

• Вы имеете российское гражданство; 
• Вы занимаете квартиру по договору социального найма; 
• Вы получили согласие всех, кто имеет право проживать в этой квартире, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; 
• Раньше вы никогда не участвовали в приватизации жилья (это правило не относится к тем, кто получил право собственности до 18 лет); 
• Квартира находится в собственности государства. 

Минимальный пакет необходимых документов включает:

• заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
• паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
• договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
• ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
• свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
• выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
• справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
• справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
• письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.

Если у вас не хватает каких-то документов, не стоит отчаиваться. Большую часть можно восстановить с помощью обращения в МФЦ.

Нет, если кто-то из имеющих право на приватизацию не дал согласия, процесс не сможет пойти дальше, поэтому перед тем, как собирать документы, лучше договориться со всеми заинтересованными людьми.

Проще всего подать документы в один из многофункциональных центров государственных услуг (МФЦ). Но также существует возможность напрямую обратиться в жилищный отдел муниципалитета, на территории которого находится жилье.

В некоторых регионах существует возможность подать документы онлайн (например, в Москве, Санкт-Петербурге или Татарстане).

Запрос на приватизацию рассматривается в течение 46 дней. В случае положительного ответа заявителю и всем, кто получает долю в собственности, придется явиться в МФЦ или жилищный отдел муниципалитета, даже если документы подавались онлайн. Там лично в руки выдается договор передачи жилого помещения в собственность.

Тем, кто подавал документы в электронном виде, для завершения процедуры придется предоставить все оригиналы. Чтобы стать полноправным собственником, на основании договора передачи нужно зарегистрировать в Росреестре право собственности на приобретаемое жилое помещение.

С 2017 года программа бесплатной приватизации действует бессрочно, но гражданин имеет право приватизировать жилье только один раз.

Отказать в приватизации могут по разным причинам. Одна из них — особый статус помещения. Таким статусом обладают общежития, служебное жилье, квартиры, расположенные на территории военных городков, а также жилье в аварийном состоянии или принадлежащее фондам соцзащиты в сельской местности. Такое жилье нельзя приватизировать.

Отказать могут также из-за ошибок в документах, незаконной перепланировки или нарушения условий бесплатного перевода в частную собственность (например, если человек уже один раз приватизировал квартиру). Решение об отказе может быть неокончательным: в отдельных случаях его возможно пересмотреть (например, после устранения ошибок в документах). Отказ в приватизации также можно оспорить в суде.

Как приватизировать квартиру

20 563 просмотров

Благодаря ФЗ №1541-1 от 4 апреля 1991 года граждане Российской Федерации получили уникальную возможность перевести занимаемое ими муниципальное жилье в частную собственность.

Но, несмотря на то что с момента принятия закона прошло уже около 19 лет, тысячи квадратных метров жилой площади еще находятся в ведении городских администраций.

Поэтому многих людей до сих пор интересует вопрос, как из нанимателей социального жилья превратиться в его собственников.

Что такое приватизация квартиры, жилья

В результате приватизации недвижимость переходит в собственность жильцов. С этого момента они имеют право не только там проживать, но и самостоятельно распоряжаться квартирой, а именно – продавать, дарить, завещать, переводить помещение из жилого в нежилое и использовать в коммерческих целях.

Став полноправным владельцем квартиры, вы можете при ремонте производить перепланировку по собственному желанию, получение каких-либо специальных разрешений в администрации населенного пункта не требуется.

Кроме того, в отличие от муниципального жилья, которым после смерти нанимателя, распоряжается государство, приватизированная площадь передается по наследству.

Можно ли и для чего приватизировать муниципальную квартиру, жилье

Если квартира находится в государственной или муниципальной собственности, а вы занимаете ее на законных основаниях, проблем возникнуть не должно.

При условии, что оформляемый в собственность объект не относится ни к одной из нижеперечисленных категорий:

• непригодные для проживания, подлежащие сносу аварийные дома;
• отдельные комнаты в общежитии;
• объекты специального жилого фонда служебных помещений;
• жилье расположено на территории закрытого военного городка;
• жилье расположено на территории природоохранной зоны.

Условия и основания

Существует ряд обязательных условий, при соблюдении которых процесс становится возможным:

• у нанимателей государственного (муниципального) жилья имеется договор социального найма или ордер;
• перевод права собственности возможен только тех квадратных метров, которые указаны в договоре найма, даже если человек уже продолжительное время беспрепятственно эксплуатирует соседние помещения, приватизировать он их не сможет;
• у участников должна быть постоянная регистрация в переоформляемой квартире;
• граждане имеют шанс воспользоваться правом на бесплатное присвоение квадратных метров только один раз в жизни, за исключением лиц, уже успевших пройти процесс в несовершеннолетнем возрасте (после 18 лет они могут еще раз принять участие в приватизации).
• жилец имеет право отказаться от участия в приватизации, после чего он получает возможность проживания в данной квартире пожизненно;
• инициировать процедуру можно только с добровольного согласия сразу всех прописанных в квартире жильцов.

Через какое время можно приватизировать муниципальную квартиру

В тексте законодательной нормы не содержится указаний о том, через сколько дней после заключения договора социального найма возникает право на бесплатную приватизацию жилья.

Поэтому имея на руках все необходимые документы и заручившись согласием остальных жильцов, вы можете смело начинать переоформление.

С чего начать?

Первое, с чего начинается порядок оформления муниципальной квартиры в частную собственность, это выяснение того, соответствует ли жилье всем необходимым условиям.

Затем необходимо получить согласие всех остальных жильцов и только потом можно начинать сбор требуемых документов.

Если кто-то не поддерживает вашу инициативу, он обязательно должен оформить свой отказ письменно и заверить его нотариально, в противном случае, завершить приватизацию не получится.

Куда обращаться и где подавать документы

Для вступления в приватизацию необходимо собрать пакет всех необходимых документов, приложить к нему заявление, заключение эксперта и отнести в районную администрацию или в ближайший многофункциональный центр (ГБУ «Мои Документы»).

Куда обращаться по поводу приватизации решать вам, скорость и порядок процедуры от этого не зависит.

Регистрацией всех имущественных прав занимаются сотрудники территориального отделения Росреестра. Именно там после завершения всех обязательных процедур вам будет выдана выписка из ЕГРН.

Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

На практике при переоформлении прав собственности могут возникнуть некоторые трудности, чтобы этого не произошло, старайтесь придерживаться определенного алгоритма действий.

Порядок, этапы

При оформлении муниципального жилья в собственность необходимо:

1. Подготовить все обязательные и дополнительные документы.
2. Получить технический и кадастровый паспорт на жилой объект, там же заказать выписку из ЕГРН.
3. Утвердить договор.
4. Получить свидетельство о праве собственности на теперь уже вашу квартиру.

 Процедура приватизации

Давайте подробнее рассмотрим каждую из необходимых стадий:

Этап №1. На этом этапе заявителю необходимо уделить внимание подготовке всей необходимой технической документации и плана жилого объекта, который официально называется экспликацией. Получить эти бумаги можно в БТИ.

Этап №2. С заявлениями, либо с нотариально заверенными отказами от всех прописанных в квартире жильцов заявитель должен обратиться в районную администрацию.

Этап №3. После рассмотрения заявлений жильцы будут приглашены на подписание договора о переоформлении квартиры в частную собственность. На основании этого документа сотрудники Росреестра выдадут вам свидетельство о собственности.

Этап №4. Финальный этап, когда всем новоиспеченным собственниками выдается выписка из ЕГРН.

Заявление

После того, как заявление о приватизации будет составлено и успешно утверждено, можете считать, что основная работа выполнена, и после урегулирования некоторых формальностей, жилье перейдет в ваше полное распоряжение.

Заявление должно состоять из следующих пунктов:

• шапка – полные ФИО заявителя, дате его рождения, основные данные паспорта и адрес постоянной регистрации;
• под словом «Заявление» — в произвольной форме излагается просьба о передаче государственного (муниципального) объекта в частную собственность. Там же следует указать точный адрес переоформляемого жилья и его параметры;
• дата;
• подпись и ее расшифровка.

Скачать заявление на приватизацию квартиры

Документы

Пакет документов, приложенный к заявлению должен состоять из:

• заявления от каждого прописанного жильца в том числе и от несовершеннолетних детей (если ребенку еще не исполнилось 14 лет, заявление пишет родитель или опекун);
• договора социального найма или ордера;
• справки о том, что ранее никто их заявителей не принимал участие в приватизации;
• справки о том, что задолженности перед коммунальными службами отсутствуют;
• выписки из поквартирной книги;
• всей технической документации на жилой объект;
• справки о составе семьи (берется в управляющей компании);
• копий паспортов всех участников.

Будьте готовы, что во время подачи заявления специалисты могут потребовать дополнительные справки, например, копию свидетельства о браке, поэтому список лучше уточнить заранее.

Прочитать о том, какие документы могут потребоваться для приватизации квартиры в некоторых частных случаях, вы можете в этой статье.

Сроки оформления документов

В среднем сбор и подача документов занимает от пяти до десяти дней, тут все зависит от вашей расторопности.

На рассмотрение заявления после его принятия и все необходимые проверки регистраторам дается два месяца.

Если никаких проблем не возникнет, то спустя 70 дней свидетельство о собственности будет у вас на руках.

Плюсы и минусы приватизации квартиры

Преимущества приватизацииНедостатки приватизации

Жилье достается бесплатно	На собственников полностью ложатся расходы по капитальному ремонту дома, что сказывается на увеличении квартплаты
Став полноправным владельцем квартиры, жилец может ее продать, подарить или указать в завещании в любой момент	Каждый год придется платить налог на недвижимость
Исчезает необходимость регулярно оплачивать аренду муниципального жилья	Поспешив приватизировать небольшую квартиру, можно упустить по-настоящему шикарное жилье, ведь второй раз воспользоваться возможностью не получится

Другими словами, приватизировать жилье сейчас или подождать некоторое время, решать вам, благо с 2022 года такая возможность стала бессрочной, но если вы все-таки решили оформить имеющееся жилье в собственность, будьте готовы к некоторым тратам.

В 2022 году вам придется заплатить:

• госпошлину – 2000 р.;
• за оформление договора – 1000 р.;
• за технический и кадастровый паспорта жилого объекта – 1500 и 200 р.; соответственно.

В число дополнительных расходов могут войти оплата услуг нотариуса за заверку отказа или оформление срочной доверенности. Их стоимость уточняйте в нотариальной конторе.

Могут ли отказать в приватизации квартиры?

Существует целый ряд законных оснований, по которым регистратор может отказать в удовлетворении вашей просьбы.

Поэтому, чтобы избежать проблем с переоформлением жилья, важно знать не только, где приватизировать квартиру, но и  какие подводные камни при этом могут возникнуть.

Почему могут отказать: причины, основания

Отказать могут на основании одной или сразу нескольких причин, но так или иначе, сотрудник государственного ведомства обязан аргументировано письменно пояснить вам свое решение, при этом ссылаясь на нормативные акты.

В качестве законных оснований для отказа в приватизации выделяют:

• вы переоформляете в собственность квартиру в аварийном, подлежащим сносу доме (услышав такой вердикт, требуйте соответствующее постановление экспертной комиссии или смело обжалуйте действия регистратора в судебном порядке);
• вы приватизируете комнату в общежитии, которое входит в федеральный жилфонд (как только помещение переходит в ведение муниципального образования, но перестает считаться общежитием, а получает статус обычного многоквартирного дома, то есть с приватизацией такой квартиры проблем возникнуть не должно);
• ваша квартира находится в закрытом военном городке и числится на балансе Минобороны;
• вы обратились за приватизацией служебного жилья, являющегося федеральной собственностью, входящей в базу определенного предприятия (если собственник даст письменное согласие, отказ будет неправомерным);
• в приватизируемой квартире ранее была произведена незаконная перепланировка без согласия местной администрации (в этом случае кроме отказа, будет выписан штраф, а также вынесено предписание либо узаконить реконструкцию, либо вернуть все в первозданный вид, после чего вновь можно сдавать заявление в МФЦ).

Что делать, если отказали в приватизации?

Внимательно изучите причину отказа, проконсультируйтесь с юристом, если вы уверены, что решение регистратора неправомерно, обращайтесь в суд за восстановлением своих гражданских прав.

Порядок действий

Для обжалования отказа необходимо тому, кто занимается приватизацией своей муниципальной квартиры, обратиться с исковым заявлением в отделение районного суда общей юрисдикции.

Истцами должны быть не только наниматель муниципального жилье, но и все остальные лица участвующие в приватизации. В качестве основания для инициирования судебной тяжбы обязательно приложите к заявлению полученный письменный отказ.

После того, как ваши права будут восстановлены, еще раз составьте заявление о приватизации, в качестве основного основания, укажите судебное постановление, копию постановления приложите к пакету необходимых документов и сдавайте на рассмотрение регистратору.

Процедура

Получив неудовлетворительный ответ от регистраторов, и решив оспорить решение в суде, действуйте следующим образом:

• составляются исковые заявления (сколько участников, столько экземпляров);
• собирается необходимый пакет документов;
• оплачивается госпошлина, квитанция прикладывается к собранным бумагам и все это сдается в канцелярию суда на рассмотрение;
• после принятия иска в работу, в назначенное время посещаются все слушания;
• после получения отменяющего решение регистратора постановления, на основании этого документа еще раз подается заявление о приватизации жилья.

Исковое заявление и документы

Чтобы несколько раз не пришлось переписывать иск, постарайтесь сразу составить его правильно.

Любое исковое заявление должно состоять из следующих частей, их последовательность тоже должна быть соблюдена:

1. Шапка: название суда, сведения обо всех истцах и ответчиках (ФИО, контакты).
2. Описательная часть: содержит подробное описание проблемы, подтвержденные документально аргументы вашей правоты, ссылку на законодательные акты доказывающие незаконность отказа в приватизации.
3. Просьба к суду.

В конце указывается список приложенных документов, дата и подпись заявителя.

Документы

В качестве основных документов в суд необходимо подавать:

• заявление;
• отказ регистратора в осуществлении приватизации;
• копию паспорта заявителя;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• договор социального найма или ордер;
• выписку из поквартирной (домовой) книги;
• справку о составе семьи;
• доказательства незаконности отказа.

Судебная практика

Каждое дело о приватизации рассматривается судом в индивидуальном порядке, но затевая судебную тяжбу с государством, будьте готовы представить неоспоримые доказательства своей правоты.

Если вы ни разу не сталкивались с подобными судебными спорами, обязательно заручитесь поддержкой опытного юриста.

Быстро отстоять нарушенные права не получится, как правило, судебная тяжба длиться от полутора до двух месяцев. Однако чаще всего суд встает на сторону истцов.

Если у вас возникли какие-то вопросы, касающиеся приватизации квартиры, то вы можете связаться с юристами нашего сайта любым удобным способом, и они окажут бесплатную консультативную помощь.

Вопросы, касающиеся обращения государственного или муниципального жилья в частную собственность, достаточно сложны.

Конечно можно и самостоятельно изучить все требования, собрать необходимый пакет документов, но это может занять много времени. Гораздо лучше будет обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Он сможет полностью сопроводить всю процедуру и минимизировать или даже вовсе исключить ваше участие в процессе приватизации.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Приватизация и оплата капремонта бывшим наймодателем соцжилья

В ЖК РФ есть норма, которая закрепляет обязанность органа власти проводить за свой счёт капремонт находившегося в его собственности жилфонда, если МКД был внесён в план проведения ремонта до момента приватизации первого помещения. Данную норму попыталась оспорить в КС РФ группа депутатов Госдумы РФ. Рассказываем о выводах суда.

Владелец государственного или муниципального жилфонда оплачивает капремонт до приватизации первого помещения

Группа депутатов Государственной Думы РФ обратилась в Конституционный суд РФ с просьбой проверить на соответствие Конституции РФ ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ. Данная статья Жилищного кодекса РФ касается проведения капитального ремонта общего имущества в домах, принадлежащих муниципалитету и жители которых начали приватизировать жильё, регистрируя на него права собственности.

Если до приватизации первого помещения в доме, находившемся в гос- или муниципальной собственности, многоквартирный дом нуждался в капремонте и был включён в региональный план, то капремонт оплачивается из бюджета наймодателя. Граждане, приватизирующие помещения, не должны оплачивать взносы на капремонт дома вплоть до его проведения.

Если дом был включён в программу до приватизации первого помещения и был проведён капремонт отдельных элементов, то муниципалитет полностью оплачивает ремонт общего имущества, которое не было ранее отремонтировано.

В случае, когда капремонт понадобился в доме, где уже приватизировано хотя бы одного помещение, то такие работы проводятся уже за счёт всех собственников. Взносы на капремонт платят все владельцы помещений.

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

После приватизации первого помещения в доме капремонт оплачивается всеми собственниками

Депутаты Госдумы РФ не согласились с тем, что бывший наймодатель обязан оплатить капремонт дома только в том случае, если такой ремонт потребовался до даты приватизации первого помещения, и не обязан оплачивать работы, если дом включили в программу капремонта после того, как было приватизировано первое помещение.

По мнению истцов, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ приводит к неравенству между собственниками помещений, приватизированных до включения дома в план капитального ремонта, и собственниками, которые оформили права собственности после того, как многоквартирный дом был внесён в такой план.

Депутаты выразили несогласие с уменьшением обязательств бывшего наймодателя в отношении граждан, приватизировавших помещение в доме, нуждающемся в капремонте на момент оформления ими права собственности на квартиру.

Переход права собственности на имущество предполагает передачу бремени на его содержание

Конституционный суд РФ, рассматривая заявление депутатов Госдумы РФ, исходил из следующих постулатов действующего законодательства о праве собственности и бремени его содержания:

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.
2. Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Переход права собственности на имущество от одного лица к другому предполагает и переход к новому собственнику бремени его содержания.
3. При отчуждении собственником своего имущества на основании договора требования к состоянию такого имущества определяются законом и условиями договора. Недостатки и степень износа имущества сами по себе не являются основанием для сохранения за прежним собственником обязанности по содержанию такого имущества.

Как оформить приватизированную квартиру

Жилое помещение (квартира, комната и т.д.), передаваемое в собственность граждан в порядке приватизации, оформляется договором передачи.

• 
• Для подтверждения прав на приобретенное недвижимое имущество, договор передачи, как и любой другой договор купли-продажи, подлежит государственной регистрации.
• В данной статье мы рассмотрим какие сведения в таком договоре являются обязательными, а также необходимый пакет документов для целей государственной регистрации прав граждан на приватизируемые жилые помещения.

Какие сведения содержит договор приватизации жилого помещения

1. Как уже было сказано выше, основанием для регистрации права собственности является договор передачи недвижимого имущества (квартиры, комнаты).
2. В нем должны содержаться сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

3. Подлежит описанию следующее:

• лица, принявшие участие в приватизации (или, наоборот, отказавшиеся от нее);
• дата приватизации;
• подписи уполномоченного органа, ответственного за жилой фонд и гражданина (граждан), который становится собственником;
• адрес объекта (комнаты, квартиры);
• площадь;
• количество комнат;
• номер этажа здания (для квартир) и иные сведения.

Документы, необходимые для регистрации прав по договору приватизации

• Для учета права собственности гражданина в реестре недвижимости (Росреестре), кроме договора безвозмездной передачи объекта, еще потребуется представить определенный пакет документов.
• Одной стороной в договоре по приватизации всегда выступает орган, за которым закреплен жилой фонд (муниципалитет, учреждение, предприятие).
• Поэтому для оформления перехода права по такому договору подается два заявления: от указанного органа и гражданина (граждан).
• При обращении для учета прав на объект недвижимости по результатам приватизации, к заявлению гражданин прикладывает следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (всех участников приватизации).

2. Разрешение органов опеки и попечительства, (если приватизация происходит с участием несовершеннолетнего).
3. Документ, подтверждающий уплату гражданином государственной пошлины (в случае освобождения от уплаты представляется документ являющийся основанием этой льготы).

4. Договор социального найма жилого помещения, при его отсутствии — ордер на жилое помещение.
5. Отказ(ы) от приватизации граждан, имеющих право на приватизацию (когда не все проживающие в помещении участвуют в приватизации).

6. Справка из органа, отвечающего за регистрацию граждан по месту жительства, о лицах, имеющих право пользования жилым помещением (квартирой, комнатой).

1. Документы, указанные в пунктах 4 и 5, представляются, если в договоре безвозмездной передачи жилого помещения (о содержании, которого упомянуто выше) нет указанной информации.

2. При отсутствии заинтересованного лица в момент подачи заявления, следует предоставить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия его представителя.
3. Необходима также справка о том, что ранее не было использовано право на приватизацию.
4. Справка не понадобится в случае, когда вы проживали по адресу приватизируемого помещения постоянно.
5. При смене места жительства соответствующая справка потребуется за все периоды регистрации (прописки).

Порядок и сроки оформления прав собственности в порядке приватизации

Если собственность (или иное право) на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение зарегистрировано в реестре недвижимости, то на основании поданных документов права на квартиру (комнату) будут учтены в течение семи рабочих дней (со сроками можно ознакомиться в этой статье).

Договор передачи жилых помещений считается вступившим в законную силу с момента регистрации прав.

При отсутствии сведений в ЕГРН, объект (квартиру, комнату) необходимо одновременно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право (собственности, хозяйственного ведения или иное) органа, ответственного за жилой фонд. Только потом регистрируется переход данного права гражданину.

• Если вы решили приватизировать свое жилье, рекомендуем предварительно ознакомиться в нашей статье с условиями этой процедуры.
• Предлагаем также вашему вниманию видеоролик с информацией о регистрации прав собственности по договору безвозмездной передачи жилых помещений в собственность граждан.

Приватизация квартиры в многоквартирном доме числящемся на балансе фгбу

Приватизация квартиры в многоквартирном доме

Занимаюсь приватизацией квартиры в многоквартирном доме. Из правоустанавливающих документов есть только обменный ордер 1989 года. Договора социального найма нет. Дом не состоит на учете в реестре муниципального имущества.

На него не оформлено право собственности. Он числится на балансе ФГБУ. Проблема в том, что по ордеру предоставлена квартира общей площадью 24 кв. м. На сегодняшний день ее реальная площадь 33,3 кв. м. Для узаконения реконструкции необходимо согласие абсолютно всех собственников.

Выполнить такое условие невозможно, так как приватизирована только часть квартир в доме, а значительная часть собственников отсутствует по причине фактического проживания в другом месте. Составить протокол общего собрания собственников с подписями жильцов не представляется возможным. Что можно предпринять в данном случае?

Можно ли доказать ошибку в метраже квартиры, допущенную в ордере?

Григорий Арутюнян Консультаций: 640

Согласно ст.

2 Закона РФ от 04.07.

1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных этим законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно ст.

18 этого закона при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

ФГБУ – Федеральное государственное бюджетное учреждение, которому на федеральном уровне (Российской Федерации) было передано имущество на праве оперативного управления (ведомственный фонд), в которое входил и ведомственный жилищный фонд, с вашим домом в том числе.

К сожалению, вы не указали наименование ФГБУ, а то можно было посмотреть специальный перечень федерального имущества по отраслям экономики и проверить, есть ли ваш дом в нем. Учитывая, что вы называете учреждение именно как «ФГБУ», то можно сделать вывод, что оно не приватизировано, не реорганизовано в акционерное или иные общества. Назовем его ФГБУ «Ромашка».

• Вам сначала необходимо письменно обратиться в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Астрахань с просьбой сообщить:
• 1) существует ли ФГБУ «Ромашка»;
• 2) если существует, кому передан ведомственный жилищный фонд?
• Также обратитесь в администрацию Астрахани с вопросом, передавался ли ведомственный жилищный фонд ФГБУ «Ромашка» в муниципальную собственность.
• Ответы пригодятся в суде.
• Что касается «согласия абсолютно всех собственников», то такое согласие необходимо только в случае распоряжения общим имуществом дома, а все, что в границах квартиры, никого не касается.

«Ошибка в метраже квартиры, допущенная в ордере» легко устраняется техническими паспортами БТИ и поэтажными планами за несколько лет (как доказательство, что перепланировки не было), а также квитанциями об оплате жилищно-коммунальных услуг, в которых указана оплачиваемая площадь. Однако в суде возникнет вопрос: все эти годы вы оплачивали коммунальные услуги исходя из какого размера площади квартиры – 24 или 33,3 кв. м? И когда вы вспомнили об «ошибке» только при приватизации?

Словом, вы вправе приватизировать вашу квартиру независимо от того, кому передан жилищный фонд, в судебном порядке.

Истцы – вы и все зарегистрированные члены семьи, ответчики ФГБУ «Ромашка», Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Астрахань, третье лицо – администрация Астрахани как орган местного самоуправления.

Исковое требование: признать за мной***, право собственности в порядке приватизации (т.е. в порядке бесплатной передачи в собственность) на жилое помещение — квартиру № ***, находящееся по адресу: г. Астрахань, ул. ***, дом ***.

К иску приложите копии: ордера, выписки из домовой книги, финансового лицевого счета, поэтажного плана и экспликации, переписки с ФГБУ, с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Астрахань.

Госпошлина 300 руб., как за имущественный иск, не подлежащий оценке (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Вот к каким выводам пришел Верховный Суд РФ в своих обзорах судебной практики.

Право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для реализации данного права.

В том случае, если имеется распоряжение о передаче жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам они не переданы, граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения, что, соответственно, нарушает положения ст. 35 Конституции РФ и ст. 2 Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права.

В соответствии со ст. 8 Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Следовательно, если гражданин по не зависящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005).

Как приватизировать квартиру: документы и сроки

Если вы хотите приватизировать квартиру, проверьте, отвечает ли ваша ситуация следующим требованиям: 

• вы гражданин Российской Федерации;
• вы занимаете жилое помещение на условиях социального найма;
• занимаемое вами жилое помещение является собственностью города Москвы;
• вы никогда прежде не использовали право на участие в приватизации на территории Российской Федерации (это правило не распространяется на тех, кто стал собственником жилого помещения в порядке его приватизации, не достигнув совершеннолетия);
• у вас есть согласие на приватизацию жилого помещения всех имеющих право на приватизацию этого жилого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

• запрос (заявление) о предоставлении государственной услуги — может быть оформлен сотрудником центра «Мои документы» во время обращения (либо заполняется онлайн);
• документы, удостоверяющие личность заявителя и личности всех членов семьи; 
• документ, удостоверяющий личность представителя заявителя и документ, подтверждающий полномочия представителя (нотариально удостоверенная доверенность); 
• договор социального найма на приватизируемое помещение, в том числе дополнительное соглашение к нему (при наличии) — в случае его заключения до 1 августа 2015 года; 
• ордер/выписка из распоряжения органа исполнительной власти, выписка из протокола заседания жилищной комиссии уполномоченных органов власти и подведомственных организаций (при наличии у заявителя); 
• выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года до прибытия на это место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий;
• документ уполномоченного органа, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства; 
• документ, подтверждающий полномочия указанного выше органа по выдаче документа, подтверждающего неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (копия, заверенная органом, его выдавшим); 
• согласие или отказ на приватизацию заявителя, члена семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, лица, имеющего право пользования помещением на условиях социального найма, достигшего 14-летнего возраста, и/или его законного представителя или лица, уполномоченного в установленном порядке, или отказ от приватизации занимаемого жилого помещения члена семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, лица, имеющего право пользования данным помещением на условиях социального найма, достигшего 14-летнего возраста, и/или его законного представителя или лица, уполномоченного в установленном порядке. 

Обратите внимание: в ряде случаев (в зависимости от конкретных обстоятельств вашей жизни) могут понадобиться дополнительные документы.

Вы можете подать документы:

• онлайн на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru. Вы можете выбрать способ заключения договора — бумажный или электронный. В первом случае вам нужно будет прийти в центр госуслуг «Мои документы». Во втором — в личный кабинет вам придет проект договора, его необходимо будет подписать электронной подписью;
• в центре госуслуг «Мои документы». 

Статус вашего обращения вы можете проверить на mos.ru. Для этого необходимо знать номер обращения.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован, в течение 46 рабочих дней вы получите один из следующих документов:

• договор передачи жилого помещения в собственность с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемое жилое помещение — выдается на бумажном носителе лично в центре госуслуг «Мои документы» либо отправляется по почте;
• уведомление о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение;
• решение об отказе в предоставлении государственной услуги — выдается на бумажном носителе лично, посредством почтового отправления либо направляется в электронной форме в личный кабинет пользователя на mos.ru.

• находящееся в аварийном состоянии;
• в общежитиях;
• в домах закрытых военных городков;
• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных;
• находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. 

Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:

• на прием в службу одного окна Департамента городского имущества Москвы. На консультацию можно предварительно записаться на mos.ru;
• на горячую линию Департамента городского имущества по телефону: +7 (495) 777-77-77. Профильные специалисты консультируют граждан по жилищным вопросам в соответствии с расписанием. На общие вопросы специалисты справочной службы отвечают ежедневно.

Чтобы определить, каким способом вы можете улучшить свои жилищные условия, вы также можете воспользоваться онлайн-сервисом Департамента городского имущества Москвы. Также вы можете ознакомиться с другими инструкциями mos.ru об улучшении жилищных условий.  

Расскажите друзьям

Кс разъяснил, кто несет бремя ответственности за капремонт домов, где приватизирована часть квартир

12 марта Конституционный Суд РФ вынес Определение № 557-О/2019 по запросу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 190.

1 «Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения» ЖК РФ, с которым в КС обратилась группа депутатов Госдумы.

По их мнению, оспариваемая норма противоречит Конституции РФ, допуская уменьшение объема публично-правовых обязательств в отношении граждан, приватизировавших квартиры в домах, требовавших на момент приватизации проведения капремонта.

Позиция заявителей

Так, условие о том, что бывший наймодатель (уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления) проводит капремонт в доме, включенном в перспективный и (или) годовой план, только на дату приватизации первого жилого помещения в нем, исключает обязанность государства проводить такой ремонт, если он потребовался на момент приватизации второй и последующих квартир. По мнению заявителей, это не только уменьшает объем публично-правовых обязательств, установленных ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда, но и порождает неравенство между собственниками, приватизировавшими свои квартиры до и после приватизации первого жилого помещения в таком доме.

Депутаты также отметили, что до внесения поправок в ст. 16 Закона обязанность бывших наймодателей по проведению капремонта не зависела от даты приватизации первой квартиры в доме.

При этом из буквального толкования нормы следовало, что соответствующие публично-правовые обязательства возникали не в отношении дома, а в отношении каждого гражданина, имеющего право пользования жильем на условиях социального найма, притом что на момент приватизации такого жилого помещения дому требовался капремонт.

Между тем предусмотренный законодательством механизм, состоящий в том, что после утверждения региональной программы капремонта все собственники включенных в нее домов несут расходы на оплату соответствующих взносов, предполагает освобождение публично-правовых образований от обязательств по проведению капремонта перед лицами, приватизировавшими квартиры в домах, нуждающихся в нем, но не требовавших его проведения на момент приватизации первой квартиры.

КС не нашел неопределенности в оспариваемой норме

Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд указал, что, устанавливая порядок приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, законодатель учитывал его реальное техническое состояние.

В первоначальной редакции ст.

16 Закона о приватизации он предусмотрел, что приватизация квартир в домах, требующих капремонта, осуществляется, как правило, после проведения последнего наймодателем, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт может выплачиваться компенсация.

Обязанность последующих капремонтов несут уже собственники жилья, в том числе граждане (Постановление КС от 12 апреля 2016 г. № 10-П, Определения от 19 октября 2010 г. № 1334-О-О, от 14 июля 2011 г. № 886-О-О и от 1 марта 2012 г. № 389-О-О).

• Таким образом, подчеркивается в определении, сохранение за бывшими наймодателями обязанности по проведению капремонта нуждавшихся в нем домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества.
• КС отметил, что в соответствии с оспариваемой нормой возложение обязанности по проведению капремонта на орган государственной власти или местного самоуправления возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первой квартиры дом был включен в перспективный и (или) годовой план, однако капремонт проведен не был, а также при условии, что капремонт общего имущества после даты приватизации первой квартиры до даты включения дома в региональную программу по капремонту не проводился за счет бюджетных средств.
• Таким образом, с момента приватизации первой квартиры в таком доме соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя его содержания – последующие расходы возлагаются на него соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.

При этом Суд подчеркнул, что процесс приватизации, начавшийся в 90-е гг. ХХ в., не ограничен определенным сроком и продолжается в настоящее время, естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается, а необходимость проведения работ по их капремонту возникает неоднократно.

Исходя из этого, сохранение обязанности за бывшим наймодателем по проведению капремонта домов, ранее входивших в государственный или муниципальный жилищный фонд, не должно трактоваться как возложение на него обязанности по капремонтам, потребность в которых будет возникать вплоть до завершения приватизации всех помещений в доме.

При этом собственники приватизированных квартир в таких домах не освобождаются от расходов на содержание общего имущества, включая взносы на капремонт.

Иное, как указано в документе, приводило бы к неправомерному перераспределению бремени содержания общего имущества, нарушало баланс публичных и частных интересов, а также конституционных принципов равенства, справедливости и соразмерности. Кроме того, это могло бы повлечь неосновательное обогащение собственников помещений, при приватизации которых нуждаемость в работах по капремонту отсутствовала.

Разграничение обязанности бывшего наймодателя по проведению капремонта нуждающихся домов и возлагаемого на собственников помещений бремени содержания общего имущества позволяет также определить объем соответствующих бюджетных средств.

При этом, подчеркнул КС, публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капремонта не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику в доме, нуждающемся в капремонте на момент приватизации соответствующей квартиры.

Эксперты по-разному оценили позицию Суда

Адвокат АП Московской области Татьяна Серегина поддержала позицию КС. «Определение можно назвать социально ориентированным, – пояснила она «АГ». – Суд справедливо обратил внимание на недопустимость неосновательного обогащения собственника каждого последующего помещения, при приватизации которого нуждаемость дома в работах по капремонту отсутствовала».

Как отметила эксперт, Конституционный Суд разъяснил, что введение оспариваемой нормы ЖК было продиктовано судебной практикой и исполнено последним с целью упорядочивания проведения капремонта именно в тех случаях, когда он изначально не был проведен (в период приватизации), либо не в полном объеме, – разумеется, с учетом условий, необходимых для его проведения.

Адвокат добавила, что определение содержит принципиально новый подход к выявлению понятия нуждаемости дома в проведении капремонта. Кроме того, Суд впервые упорядочил проведение капремонта многоквартирных домов, в которых он требовался ранее. «Определение сейчас является основным источником, разъясняющим положения ст. 190.1 ЖК», – подчеркнула она.

По мнению Татьяны Серегиной, хотя оспариваемая норма направлена на перспективное регулирование отношений по проведению капремонта в многоквартирном доме, в ее основу положен ретроспективный подход, поскольку все основные моменты обозначаются в прошлом. «Успешное сочетание двух подходов позволяет комплексно регулировать общественные отношения в данной сфере», – полагает она.

Адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов считает правовую позицию КС противоречивой.

Он пояснил, что КС, с одной стороны, справедливо указал, что ответственность за содержание многоквартирного дома, в том числе по проведению капремонта, до первого факта приватизации помещения должен нести прежний наймодатель: «Данная позиция логична, так как весьма несправедливо перекладывать на плечи новых собственников результат длительного бездействия прежнего владельца, который не осуществлял надлежащего содержания общего имущества дома».

С другой стороны, отметил адвокат, позиция о том, что новый собственник все равно обязан уплачивать взносы на капремонт, в том числе в связи с тем, что «естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается», представляется неубедительной.

«Ссылка на нормы об обязательности оплаты налогов и сборов сомнительна, – полагает Александр Немов, – так как сам КС указывал, что взнос на капремонт не является аналогом обязательных платежей и налогов.

Суд не пояснил, на что будут направлены средства, собираемые собственниками уже после проведения ремонта прежним наймодателем в рамках текущей программы».

По мнению адвоката, логичнее было бы временно освободить новых собственников от уплаты взносов – как минимум до проведения капремонта прежним владельцем, – и КС в данном вопросе защитил публичный интерес. «Определение закрывает спор о взносах на капремонт при досрочном осуществлении работ за счет бюджета, что упрощает жизнь региональным операторам», – резюмировал Александр Немов.

Партнер, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев отметил, что КС, формально уклонившись от разрешения вопроса о конституционности оспариваемых положений, все-таки ответил на запрос депутатов, недвусмысленно указав, что считает спорную норму соответствующей Конституции. «Статья 190.1 появилась в ЖК только в 2017 г.

и определяет, что в отношении домов, решение о включении которых в план капремонта было принято до приватизации первого помещения, обязанность прежнего собственника-наймодателя по проведению капитального ремонта сохраняется, а если такая необходимость возникла уже после приватизации хотя бы одного помещения, ремонт должен производиться за счет самих собственников», – пояснил он.

По мнению эксперта, КС справедливо указал, что приватизация жилья в России продолжается по сей день: «Так что связывать момент, с которым прекращается обязанность прежнего собственника по проведению капремонта, с приватизацией последнего помещения в доме, – как, видимо, предлагали заявители, – означает фактически увековечивать эту обязанность».

С другой стороны, отметил Александр Латыев, нельзя не признать чрезвычайной произвольности момента, установленного оспариваемой нормой: приватизация первого помещения не зависит от волеизъявления других собственников помещений в том же доме, которых может быть несравнимо больше, чем тех, кто приватизировал свои помещения.

«Приватизация жилья в России представляла собой ярчайший пример несправедливого и во многом случайного распределения государственной (в основном) собственности между гражданами, – пояснил он. – Те, кто получил хорошее жилье, пока оно строилось за общенародные деньги, смог бесплатно его приватизировать.

Те же, кто по различным причинам не успел этого сделать, вынуждены были довольствоваться тем, что осталось, – комнатами в коммуналках, общежитиях, помещениями в аварийных домах.

Можно долго обсуждать предпосылки того, почему кому-то повезло, а кому-то нет, но задачей жилищной приватизации являлось создать класс собственников здесь и сейчас, для решения которой, наверное, не было лучшего инструмента, чем такая – пусть и несправедливая – приватизация».

Оспариваемая норма, полагает эксперт, поддерживает эту несправедливость: «Если кому-то не повезло жить в доме, требовавшем капремонта, но в котором кто-то из соседей поторопился приватизировать квартиру, то надеяться на ремонт за счет государства ему уже не стоит. Притом что дом, возможно, был построен очень давно, и львиная доля его износа пришлась на время, когда частной собственности на квартиры не существовало. Учет периода накопления износа игнорируется указанной статьей ЖК».

По мнению Александра Латыева, урегулировать ситуацию можно было бы значительно тоньше и справедливее, но для этого следовало полностью изменить отношение к такому ремонту: вместо понимания его как публично-правовой обязанности прежнего нанимателя стоило вспомнить, что ранее КС в Постановлении № 10-П указал, что взносы за капремонт есть проявление частно-правового бремени собственника, предусмотренного ст. 210 ГК.

«Если так, стоило бы признать, что поскольку в части помещений, которые не приватизированы до сих пор, обязанность вносить взносы на ремонт по-прежнему возложена на публичного собственника, то и в отношении ранее приватизированных помещений следует применять те же подходы: публичный прежний собственник должен нести расходы на капремонт исходя из того, сколько времени в его собственности оставались помещения в конкретном доме», – указал эксперт.

Такое решение, считает Александр Латыев, было бы несравнимо сложнее и требовало индивидуального подхода к каждому случаю. «Однако не секрет, что универсальные абстрактные решения, как в ст. 190.

1 ЖК, как правило, простые, но от того же грубы и зачастую несправедливы, – подытожил он. – Чему отдать приоритет – простоте или справедливости, – предлагали ответить Суду.

Он же уклонился от ответа, но ясно дал понять, что здесь ему ближе простота».